Prezzi in crescita per il mattone, ma fuori dalle grandi città

L‘ultimo bollettino della Bce conferma una tendenza che avevamo già osservato nel nostro paese ma che si conferma essere comune alla zona euro: i prezzi del mattone sono in crescita, ma soprattutto nelle zone esterne alla grande città, dove la crescita dei prezzi è inferiore a quella media.

Si tratta ovviamente di un’osservazione parziale, perché limitata a pochi trimestri, ma comunque interessante da sottolineare perché conferma una certa uniformità di tendenze che lascia sospettare esigenze molto comuni fra regioni parecchio diverse fra loro. La “fuga” dalla grande città, ad esempio.

A livello aggregato la crescita su base annua dei prezzi delle abitazioni è passata dal +4,3% di fine 2019 al +5,8% dell’ultimo trimestre 2020, a ulteriore conferma del fatto che la pandemia ha spinto al rialzo la domanda di mattone. Evidentemente per molti l’esperienza del lockdown è stata uno stimolo per riconsiderare le proprie scelte abitative e, per chi ne ha avuto la possibilità, l’occasione per trasformare il maggior afflusso di risparmio indotto dalle limitazioni sanitarie in un sovrappiù di investimento immobiliare. Detto diversamente, chi ha aumentato il proprio gruzzoletto deve aver pensato di impiegarlo in una casa nuova, magari più spaziosa e confortevole lontano dalla grande città.

La cosa interessante è che questa espansione dei prezzi è stata condivisa da tutti paesi dell’area, anche se la parte preponderante dell’aumento dei prezzi – oltre il 70% – è dipeso da Germania, Francia e Paesi Bassi.

In Germania, poi, la crescita dei prezzi è iniziata addirittura nel 2010, compensando un lungo periodo di prezzi sottotono.

La crescita dei prezzi si è associata a un calo robusto delle compravendite, determinato dal lockdown, che però ha trovato nel credito a buon mercato un potente incentivo, visto che il tasso è arrivato al minimo storico dell’1,3%.

Un altro aspetto interessante da osservare è che la domanda di immobili, e quindi la pressione sui prezzi, si è soprattutto indirizzo verso gli immobili esistenti, anche perché le nuove costruzioni, anche a causa del lockdown, hanno rallentato notevolmente. E poiché questi ultimi hanno un peso relativo importante sugli indici dei prezzi, ecco spiegata una parte della loro impennata.

In sostanza, scrive la Bce, “la contrazione degli investimenti immobiliari nell’area dell’euro osservata nel 2020 (superiore al 5% in termini annui) potrebbe aver pesato sull’offerta di nuove costruzioni, esercitando così un’ulteriore pressione al rialzo sui prezzi delle abitazioni esistenti. La contrazione dei permessi di costruzione osservata nel corso del 2020 potrebbe prolungare questo fenomeno, continuando così a sostenere i prezzi delle abitazioni”.

L’ultimo punto osservato dagli economisti della banca riguarda il confronto dei prezzi fra le capitali e il resto del paese. L’analisi parte dalla premessa che i diversi andamenti dei prezzi potrebbero essere spiegati anche alcuni fattori fondamentali, come le differenze di reddito regionale. Rimane il fatto che “nel corso del 2020 i prezzi delle abitazioni nell’area dell’euro in determinate capitali sono aumentati di 0,7 punti percentuali in meno, anno su anno, rispetto all’aggregato dell’area dell’euro”.

Questo andamento potrebbe “riflettere una certa decelerazione naturale della dinamica dei prezzi, dati i forti aumenti dei prezzi delle case nelle capitali negli anni precedenti e il fatto che i livelli elevati dei prezzi raggiunti in alcune giurisdizioni hanno innescato ricadute di prezzo o spostamenti della domanda verso aree al di fuori delle capitali”. Ma esiste anche la possibilità che “l’aumento osservato dei prezzi delle case al di fuori delle capitali può anche riflettere uno spostamento delle preferenze associato a maggiori possibilità di lavorare da casa”.

Insomma, è presto per trarre conclusioni. Forse ha ragione chi dice che nulla sarà più come prima. Ma per adesso l’unica evidenza è che i prezzi salgono. E questo somiglia molto al passato più recente.

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