Il mattone minaccia la stabilità italiana


Uno sente la parola stabilità e pensa alla politica. Al governo e a quelle chiacchiere da telegiornale che ormai non ascolta più nessuno, tranne i diretti interessati e i loro sottopancia.  

Uno sente la parola stabilità e gli prende il nervoso.

Invece la stabilità è una cosa seria. Corrisponde al risultato di un equilibrio di forze. Quindi la stabilità è l’antitesi del caos.

Quando sentite dire che la stabilità è importante, perciò, non pensate all’ennesimo balletto dei governanti che fanno ammuina. Pensate invece al nostro paese come un sistema solare che vive in equilibrio grazie alla forza di gravità. In un sistema solare non importa che un pianeta sia dieci volte più grosso di un altro. Importa che la massa complessiva del sistema origini una spinta gravitazionale tale da non farlo collassare.

Tale logica si può applicare senza essere troppo semplicistici ai sistemi socioeconomici.

Checché se ne dica, il nostro Paese è ancora molto stabile, malgrado il governo. La miglior prova è che siamo qui a discuterne, malgrado il governo. E che ogni mattina si spengono i lampioni e si accendono i motori per andare (sempre meno) a lavorare, malgrado il governo.

Ma è fondamentale individuare i veri fattori di instabilità, quelli che mettono a rischio sul serio il Paese e che potrebbero farlo collassare.

Ovviamente sono diversi, più o meno correlati.

Ne ho scovato uno leggendo l’ultimo staff report del Fmi sull’Italia, un corposo approfondimento che dice più o meno quello che ci si aspettava: troppo debito pubblico, poco competitività, giustizia inefficiente, banche sofferenti. Ma di tutto questo parlerò un’altra volta.

Il fattore di instabilità, che poi mi ha fatto venire voglia di scrivere questo post, l’ho trovato a pagina 55:

il mattone.

Chi segue questo blog avrà notato che l’immobiliare è un mio pallino fisso. Il fatto è che il mattone è un aggeggio pericoloso per sua natura. Perché costa caro ed è poco liquido. Ciò significa che è capace di originare grandi debiti che può essere difficile ripagare. E perciò coinvolge chi questo debiti li eroga – le banche – e chi li se li carica addosso – famiglie e imprese.

In più, appunto perché muove grandi risorse, ha un impatto rilevante non soltanto sull’equilibrio del sistema finanziario, ma anche nella cosiddetta economia reale. Il settore delle costruzioni dà un contributo rilevante al prodotto interno lordo.

A dimostrazione del fatto che non sia una mia fisima, c’è la circostanza che il mattone sia uno dei grandi protagonisti della reportistica economica di tutte le banche centrali e delle istituzioni che sovrintendono alla stabilità finanziaria.

Ma se non avete voglia di leggere questa roba, vi basti ricordare che la Grande Crisi che stiamo vivendo è partita da lì: dal mattone cartolarizzato.

Mattone+finanza= bomba termonucleare innescata.

Figuratevi la mia sorpresa quando ho scoperto che una di queste bombe è piazzata a casa nostra.

A pagina 55 il Fondo scrive che “uno shock nel settore immobiliare, che è la forma predominante della ricchezza delle famiglie e dei collaterali dei prestiti, può incrementare le perdite delle banche“.

Prima di approfondire i perché e i percome, ecco un assaggio delle conclusioni del Fondo: “Un grande shock sui prezzi delle case (20%) potrebbe innescare vulnerabilità sui bilanci delle famiglie tanto che quelle a rischio debito potrebbero arrivare al 12%”.

La prima cosa che mi è saltata all’occhio è l’entità della correzione: appena il 20%. Quanto è probabile che i prezzi scendano così?

Se andiamo a vedere il grafico elaborato dal Fmi, che monitora l’andamento dei prezzi delle case dal 2000 ad oggi nei principali paesi europei, vediamo che l’Italia, fatto 100 l’indice dei prezzi nel 2000, quota tuttora circa 160, poco sopra la media dei paesi dell’euro area.

Questo livello è rimasto sostanzialmente stabile dal 2008 in poi, anche se adesso la curva è orientata al ribasso. Rispetto ad altri paesi (salvo la Germania), l’Italia è quella i prezzi sono saliti meno. La Spagna, che al picco della bolla quotava 240 di indice, adesso sta a circa 180. La Gran Bretagna è scesa dal picco intorno a 220 a poco meno di 200. La Francia è l’unico paese dove i prezzi continuano a salire, e ora quota circa 220. In Germania i prezzi sono in lieve crescita. L’indice sfiora quota 120.

Una diminuzione dei prezzi italiani del 20% significa che l’indice dovrebbe arrivate circa a quota 130. E’ così improbabile?

L’analisi dell’andamento delle transazioni fa sospettare di no.

Fatto 100 tale livello nel 2000, adesso l’indice punta deciso verso quota 60. L’attrazione verso il basso dei prezzi, insomma, sembra irresistibile. “L’outlook debole dell’economia – commenta il Fondo – è probabile porti pressioni al ribasso sui prezzi, in coerenza con i tempi medi di vendita (pù di otto mesi) e il considerevole sconto medio sui prezzi (il 16%)”.

Come dire: il ribasso è già nelle cifre.

E D’altronde perché stupirsi? La bolla italiana è assai più antica di quello che ci dice il Fondo, e incorpora il passaggio alla moneta unica.

Se è ragionevole attendersi un ribasso sostanzioso dei prezzi immobiliari, rimane da capire perché ciò può avere un effetto detonante sulla stabilità del sistema-Paese.

Anche qui, l’analisi del Fondo ci viene in aiuto.

Il rischio dei credito degli italiani, scrive, è attualmente mitigato “dalla loro ricchezza positiva netta”. La ricchezza degli italiani, proprio come nell’esempio del sistema solare, è un potente fattore stabilizzante dell’universo Italia, capace com’è di controbilanciare il rilevante debito pubblico e il debitor privato tutto abbastanza contenuto, se lo si paragona al resto del mondo.

Il Fondo calcola che tale ricchezza sia vicina all’800% del reddito disponibile, e risulta dalla somma degli asset finanziari e di quelli reali, ma con un peso determinanti di questi ultimi, che valgono circa due terzi del totale. In questi due terzi, insomma, c’è la casa.

Un calo di un quinto dei valori immobiliari, di conseguenza, avrebbe un effetto diretto sulla ricchezza netta degli italiani, già messa a dura prova dall’andamento declinante dei redditi, spinti al ribasso dalla disoccupazione, e dall’aumento dell’indebitamento, cresciuto senza sosta negli ultimi dieci anni.

A tal proposito, vale la pena fare un approfondimento.

“La ricchezza degli italiani – scrive il Fondo – è declinata durante la crisi, in particolare per le classi a basso reddito e le famiglie giovani”. Al momento solo il 22% delle famiglie sono indebitate e quelle giudicate “vulnerabili”, ossia quelle che hanno un servizio del debito pari al 30% del reddito, rappresentano il 10% delle famiglie indebitate e detengono il 24% del debito totale delle famiglie che rappresenta circa il 50% del Pil.

Quindi c’è un gruppo (finora) ristretto di famiglie fragili che ha sulle spalle una montagna di debiti, probabilmente contratti all’epoca del boom per comprare la casa.

A questa montagna di debito corrisponde, uguale e contraria, una montagna dei credito, che le banche hanno erogato a questi soggetti e che adesso è finito nel tritacarne della crisi.

Se i prezzi caleranno del 20%, i le famiglie a rischio aumenteranno significativamente e, di conseguenza, aumenterà la fragilità del sistema bancario, già sofferente. Banche che, è il caso di ricordarlo, si sono imbottite di debito pubblico per sostenere l’andamento declinante degli spread.

Ed ecco che il sistema italia (dal quale abbiamo tenuto fuori il debito delle imprese per non complicare troppo l’analisi) comincia a diventare instabile. Il calo del mattone fa scricchiolare le banche, che già hanno visto triplicare i propri NPLs (non performing loans), e mette sotto pressione il debito pubblico, in quanto diminuisce la ricchezza privata che era uno dei suoi principali fattori di riequilibrio.

Di questo dovremmo parlare quando parliamo di stabilità.

Non dei politici.

 

  1. Valerio Fiorentino

    Caro Maurizio, trovo le tue considerazioni quasi sempre condivisibili e comunque sepre piene di spunti di riflessione.
    Vorrei provare a dare un contributo con una mia osservazione: considerare la casa degli italiani come un investimento ha realmente senso in un paese dove la mobilità delle famiglie è incomparabilmente più bassa di quella di altri paesi (es. USA)?
    Se la casa di proprietà è soprattutto quella dove risiedo, il suo valore per me non dipende tanto dalle quotazioni di mercato (valore di realizzo), ma dal suo valore d’uso (possiamo pensare come proxy al costo di locazione evitato). I canoni immobiliari sono ovviamente correlati alle quotazioni immobiliari, ma – in Italia rispetto ad altri paesi – ritengo siano ancor più anelastici di quanto già non lo siano le quotazioni immobiliari.
    SIa ben chiaro: la bolla immobiliare esiste, ma la vedo più connessa all’eccesso di offerta di nuove costruzioni, che peraltro caratterizzano in maniera disomogenea le varie aree territoriali (più nord-est e centro Italia, meno nord-ovest e sud).
    Se quanto sopra illustrato fosse vero, rappresenterebbe un fattore mitigante il rischio immobiliare, ma il risvolto negativo sarebbe che quando arriverà la ripresa, il mattone avrà minori effetti pro-ciclici, proprio perché il valore d’uso è meno sensibile alla crescita del reddito disponibile

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    • Maurizio Sgroi

      salve,
      grazie per l’apprezzamento e l’attenzione. mi fa piacere che i miei poveri contributi favoriscano le riflessioni, quindi accolgo ben volentieri il tuo commento.
      concordo sul fatto che la prima casa più che un investimento in senso stretto sia una forma di reddito, equivalente al costo che non soffro per l’affitto. non sono sicuro, al contrario, che i caoni di locazione siano così anelastici rispetto alle quotazione. in questo periodo in italia vediamo un chiaro scivolamento verso la locazione a causa dell’ancora troppo elevato costo delle case rispetto ai redditi medi. concordo anche sull’eccesso di offerta, che però sta agendo più sul lato delle locazioni, nel senso che le favorisce, rispetto alle vendite.
      detto ciò, il rischio immobiliare, quindi squisitamente finanziario, risiede nella mia idea in due circostanze: nell’impossibilità di pagare la rata del mutuo (quindi per le famiglie e in ultima istanza le banche) e nell’ulteriore deflazione dei corsi. leggevo oggi che i prezzi anche nel 2013 caleranno di un altro 4-5%, dopo il calo robusto del 2012. il primo è un rischio sostenibile, stante l’ancora solida situazione finanziaria delle famiglie in media. il secondo erode la ricchezza netta (-1% secondo bankitalia nel 2012).
      Ma il rischio che io vedo è un altro: ossia che si continuino a sprecare risorse sotto forme di immobili inutilizzati che il mercato non riesce ad assorbire.per evitare di ripetere quello che ho già scritto altrove, rimando a un post che ho scritto due giorni fa. https://thewalkingdebt.wordpress.com/2013/11/13/per-salvare-il-mattone-basta-controllare-il-costo-degli-affitti/
      credo che sia quella una buona strada da seguire, invece delle solite politiche basate sui tassi d’interesse bassi.
      grazie per il commento

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