Etichettato: andamento compravendite italia

Arriva il rimbalzo del mattone “morto”


I dati diffusi da Istat sull’andamento del mercato immobiliare, che fotografano la crescita degli indici dei prezzi del mattone, sia per gli immobili nuovi che usati, nell’ultimo trimestre del 2020 hanno sorpreso molti osservatori, considerando che il rimbalzo dei prezzi arriva nel periodo economico peggiore dell’ultimo decennio, ossia da quando inizia la serie IPAB.

Il grafico sopra dovrebbe bastare a spegnere certi entusiasmi. Ma prima di approfondire, è opportuno riportare per sommicapi le ultime cifre.

La tabella sopra offre un rapido riepilogo. Ciò che possiamo dedurne è che per le abitazioni esistenti il guadagno complessivo dell’anno scorso non è bastato a recuperare il livello del 2015. Le abitazioni nuove hanno recuperato circa il 5%, pure se nell’ultimo trimestre 2020 hanno visto un lieve calo.

Se il dato aggregato viene scorporato in realtà minori, le informazioni diventano ancora più interessanti. A Milano i prezzi crescono per il quinto anno consecutivo, dopo che nel 2020 i prezzi sono aumentati del 12,1%, grazie in buona parte alle abitazioni nuove, e soprattutto per la prima volta dal 2010, i prezzi sono tornati sopra il livello di quell’anno, segnando una crescita del 35% dal 2015.

A Roma invece, malgrado la crescita dello 0,8% dei prezzi annuali nel 2020 dopo tre anni di cali, i prezzi stanno ancora il 27,5% sotto il livello del 2010 – quasi il 30% in meno per le abitazioni esistenti – e l’indice a fine 2020 non ha ancora neanche recuperato il livello del 2015.

Le differenze territoriali vanno analizzate in relazione agli andamenti dei volumi di compravendita che, come nota Istat, sono in crescita dell’8,8% nel trimestre considerato. Il dato è estratto dall’Osservatorio del Mercato Immobiliare dell’Agenzia delle Entrate, e vale la pena dare un’occhiata per capire meglio.

Il primo elemento da notare è l’aumento dello sconto medio sul prezzo richiesto dal venditore, passato dal 10,9% all’11,3, con tempi di vendita stabili a sette mesi e mezzo. Esiste ancora una fetta ampia di mercato dove domanda e offerta non si incontrano, visto che i divari di prezzo sono la causa principale della cessazione degli incarichi, con offerte ritenute troppo basse per il 54,3% dei venditori o prezzi troppo alti per il 50,5% dei compratori.

Il secondo dato è quel +8,8% di compravendite nel quarto trimestre che, se scorporato, offre molti informazioni utili. La prima è che le vendite aumentano in gran parte nei comuni minori (+11,8%) e assai meno nei capoluoghi (+2,9%). La seconda è che l’aumento trimestrale non è bastato a compensare il calo annuale, che rimane del 7,7% rispetto al 2019.

Dal grafico si osserva che il mini rimbalzo trimestrale ha riportato il numero di compravendite al livello del 2018, da dove aveva iniziato la sua discesa poi divenuta un crollo a causa della pandemia.

Quanto alla geografia, vale la pena fare un approfondimento su Roma. Qui – sempre nel quarto trimestre – le compravendite sono aumentate del 7,9% rispetto al IVQ 2019 a fronte di un calo trimestrale dei prezzi dell’1,1% rispetto al trimestre precedente, seguito a un ulteriore calo del 2,5% nel terzo trimestre – quando le compravendite risultavano in calo del 9,6% rispetto al IIIQ 2019 – rispetto al secondo.

Ciò dà l’idea di un mercato ancora notevolmente sensibile ai prezzi, che evidentemente vengono ancora percepiti come elevati. Peraltro i compratori manifestano esigenze diverse rispetto al solito. Tutte le classi dimensionali degli appartamenti sono in crescita, a Roma, ma meno quelle più piccole.

Se ripetiamo l’analisi per Milano, otteniamo un risultato rovesciato. L’aumento dei prezzi ha affossato le compravendite, che nel quarto trimestre 2020 sono diminuite dell’8,9% rispetto al IVQ 2019 e nel terzo addirittura del 15,5%, e su tutti i tagli di appartamento.

Semplificando, potremmo dire che la discesa dei prezzi, com’è logico che sia, ha favorito l’aumento delle compravendite a Roma, ma le ha scoraggiate a Milano. In entrambi i casi gli squilibri sembrano parecchio precari. Chi scommette sul mattone farebbe bene a ricordarselo.