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La bolla nascosta nel mattone francese


La Francia ogni tanto brucia e tutti noi fatichiamo a capire perché. Forse dipende dalla circostanza che siamo poco abituati a scrutare nella filigrana del suo tessuto economico. La contabilità francese, chissà perché, risulta poco accattivante. E questa magari è anche una fortuna, visto che i numeri sono capaci di riservare notevoli sorprese, alcune delle quali poco rassicuranti.

Senza bisogno di andar troppo lontano, può risultare molto istruttivo leggere una recente release della Banca di Francia che accende un faro su un settore solitamente (purtroppo) poco osservato e perciò meritevole della massima attenzione: il settore degli immobili commerciali. Quest’ultimo ha segnato una crescita notevolissima in questi ultimi anni che ha portato i prezzi francesi sulla vetta dell’Europa.

Notate che la Francia primeggia su tutti, persino sull’UK, dove i prezzi degli immobili commerciali crescono senza sosta dal 2009, potendo contare su un ciclo espansivo che, al netto dell’arretramento segnato nel 2008, prosegue da oltre vent’anni e che quest’anno ha portato i prezzi a un livello addirittura superiore a quelli pre crisi. Se guardiamo agli altri paesi osserviamo con stupore che la Germania, dove è in corso un boom immobiliare, ma solo sul settore residenziale, espone prezzi degli immobili commerciali appena in lieve ripresa, poco sopra quelli italiani, il che è tutto dire. I prezzi italiani, infatti, sono i più bassi del campione considerato insieme con quelli olandesi.

I dati ci dicono che nel 2017 la crescita dei prezzi nominali nel settore, in Francia, è stata del 3,7%, a fronte di un’inflazione dell’1,2% e di un aumento dei prezzi residenziali del 2,3%. Il prezzo medio degli immobili ha raggiunto i 6.500 euro al metro quadro e nella zona d’affari parigina sfiora ormai i 14.000. Il rendimento medio, sempre nel 2017, è stato del 4,3%, a fronte di un tasso medio di lungo termine (dal 1998) del 5,6%. Il mattone commerciale francese, insomma, è un ottimo affare e questo spiega probabilmente perché i prezzi continuino a tirare. Il che non implica che continueranno a farlo. La Banca di Francia è molto prudente su questo punto. Pure se i prezzi sembrano coerenti con i fondamentali, questi ultimi sono parecchio influenzati dal livello ancora molto basso dei tassi di interesse e dall’outlook economico tutto sommato ancora positivo. Ciò significa che qualora queste condizioni mutassero anche il boom del mattone commerciali potrebbe terminare, e malamente.

Di buono c’è che l’esposizione delle banche a questo settore, che rimane una nicchia è marginale. Ma a fronte di un calo del 9% dei corsi immobiliari, nel caso di un aumento dei tassi di 100 punti base, come ipotizza la banca, è saggio attendersi che il contagio si estenda anche alle imprese e magari persino alle famiglie. In questo caso in piazza insieme ai gilet gialli degli automobilisti troveremo anche qualche inquilino.

 

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