Un discorso molto istruttivo di un banchiere centrale della Fed delinea con estrema chiarezza la situazione di sostanziale insostenibilità del mercato immobiliare Usa. Non tanto, o non immediatamente, dal punto di vista finanziario – l’esperienza ci insegna che si trova sempre un modo per salvare la finanza – ma per chi negli Usa semplicemente ci abita. Le persone sono costrette, con le dovute differenze geografiche, a pagare sempre di più semplicemente per avere una casa, in affitto o di proprietà.

Qualche dato aiuterà a sostanziare l’evidenza che “il costo dell’housing, misurato dagli affitti o dalla media mensile dei pagamenti dei proprietari (per i mutui, ndr) è cresciuto sostanzialmente durante la pandemia”, come sottolinea il nostro oratore, che indica come causa di questo apprezzamento una domanda crescente a fronte di un’offerta limitata.

Sarà. Quel che conta sapere, però, è che, a prescindere da quali siano le ragioni, le famiglie nel quintile più basso della distribuzione spendono il 41 per cento del loro reddito per la casa, mentre i più benestanti “solo” il 28 per cento. Per memoria, vale la pena ricordare che fra il 1972-73, la famiglia media americana spendeva il 24 per cento del suo reddito per la casa, che divenne il 27 alla fine degli anni ’80. A fine 2019 questa media è arrivata al 35 per cento, e “non ci sono dubbi che nel 2022 sarà maggiore”.

Come è ovvio, il rincaro del mattone Usa pesa più sui più poveri che sui più ricchi, e poco importa se siano in affitto – alcuni indicatori che il nostro oratore giudica sottostimati calcolano nel 6,5 per cento l’aumento dei canoni negli ultimi due anni – sia che debbano comprare: “I prezzi delle case sono saliti complessivamente del 35 per cento dall’inizio della pandemia, secondo l’indice Zillow Home Value”, sottolinea, raccontando di aver anche lui cercato una casa a Washington “e il mercato è folle”.

Se la guardiamo su un periodo lungo, il trend è ancora più sorprendente. Nelle aree a maggiore richiesta di abitazioni, quelle per intenderci dove si trovano i lavori meglio pagati e i servizi più attrattivi, il costo di una unifamiliare è cresciuto del 110 per cento in termini reali, quindi aggiustato per l’inflazione, fra il 1990 e il 2019. Per il paese nella sua interezza, l’incremento è stato del 59 per cento.

Ecco, i cittadini americani devono convivere con questa esuberanza, in qualche modo alimentata dal credito, che ha notevolmente stimolato la domanda. La previsione che i prezzi crescenti avrebbero finito con lo scoraggiare la richieste di case, infatti, è stata clamorosamente smentita dai fatti. “La frazione di 20-45enni che sono transitati nello stato di proprietari l’anno scorso – sottolinea – è stata la più alta dalla Grande Recessione”. Poco importa come siano arrivati i soldi per questo passo. Ma sono arrivati.

O meglio: poco importa per adesso. Perché da quando la Fed ha prima fatto capire che la politica monetaria avrebbe cambiato passo e poi ha alzato i tassi di riferimento, i tassi sui mutui trentennali sono aumentati dal 3 al 4 per cento, che non è un aumento banale per una famiglia che già paga il 41 per cento del proprio reddito solo per abitare.

Di buono c’è che rispetto a episodi simili in passato – il banchiere parla dei primi anni Duemila – le famiglie e le banche sono più solide. Ma c’è un altro fattore di cui bisogna tenere conto per valutare la profondità del problema. L’andamento del mattone è di importanza rilevante per i calcoli sull’inflazione, come abbiamo già osservato in passato. E non solo: l’andamento del mattone incide molto sulla crescita economica. E questo spiega perché la Fed, che ha entrambi gli obiettivi nel suo mandato, segua così da vicino le peripezie dell’immobiliare. Per dire: l’housing pesa il 15 per cento dell’indice PCE (personal consumption expenditure price index) e probabilmente anche di più nel Consumer Price Index. Ciò vuol dire che un mattone che si surriscalda contribuisce notevolmente all’accelerazione dell’inflazione.

Questo, in sintesi, è lo scenario. Un mercato “crazy”, per usare l’espressione del nostro banchiere, che alimenta l’inflazione e quindi schiaccia i redditi, in un contesto di politica monetaria che lentamente diventa restrittiva. Cosa può andare storto? Si accettano suggerimenti.