I prezzi frenano ancora la ripresa del mattone


Nella mole di informazioni contenuta nell’ultimo Rapporto immobiliare dell’agenzia delle entrate se ne trovano alcune che vale la pena riportare per avere una visione più accurata di cosa si stia agitando dietro il notevole aumento delle compravendite, circa 534 mila nel 2016, che sembra stia rianimando il nostro mercato immobiliare. Si tratta di una crescita del 18,9% che lascia ipotizzare che ci siamo lasciati alle spalle il periodo più orribile del settore per avviarci verso un ciclo nuovamente espansivo, pure se è troppo presto per dirlo, atteso che siamo ancora alle fasi iniziali, come si può osservare da questo grafico.

La questione interessante è capire cosa abbia consentito la ripresa delle compravendite. In generale si può ipotizzare che le determinanti siano due: il livello dei prezzi, compreso quello dei denaro, e il livello del reddito, che tali prezzi deve sostenere. Di conseguenza dobbiamo vedere come si siano evolute queste dinamiche, anche in rapporto fra loro.

La prima osservazione ci dice che si è ridotto il notevole squilibrio fra i prezzi, cresciuti notevolmente negli anni del boom, e i redditi, assai più moderati. Questi ultimi infatti, salvo una leggera ripresa degli ultimi due anni sono rimasti sostanzialmente stagnanti. Questa dinamica è visibile qui. Come si vede, lo squilibrio è sicuramente migliorato ma ancora esiste e questo grava sulla possibilità per molti di comprare un’abitazione. I prezzi, in sostanza, sono ancora alti rispetto al reddito. Secondo le rilevazioni dell’agenzia il “livello dei prezzi residenziali risultava ancora superiore di 12 punti percentuali ai valori di inizio 2004, ma inferiore di 15 punti percentuali rispetto ai massimi di metà 2011”.

La seconda cosa da osservare è in che modo il calo dei prezzi, che comunque c’è stato, abbia contribuito all’aumentata capacità delle famiglie di comprare casa. Per stimare questa capacità, lo studio ha elaborato un indice di affordability che mette insieme i vari fattori che concorrono all’acquisto di un’abitazione. Un aumento dell’indice implica che cresce il numero delle famiglie medie che possono affrontare l’acquisto di una abitazione.

Per vedere come l’andamento dei prezzi e del reddito abbia influito sull’indice di affordability dobbiamo scorporare il peso specifico delle sue componenti, ossia il costo reale dell’abitazione, che come abbiamo detto diminuisce da diversi anni, e il costo finanziario del mutuo, sceso a livelli storicamente bassi. Tale risultato si può dedurre da quest’altro grafico. In sostanza il grosso del miglioramento sulla capacità delle famiglie di comprare casa è dipeso dalla componente finanziaria, ossia dal calo dei tassi di interesse. I prezzi del mattone contribuiscono ancora negativamente. In sostanza sono troppo alti rispetto ai redditi. Siamo in una situazione simile a quella descritta un paio d’anni fa,  anche se leggermente migliorata.

Tutto ciò spiega perché ci sia circa il 25% delle famiglie che non riesca ancora a comprare casa. Se costassero di meno forse ce la farebbero. Ma dovremmo chiederci se l’economia potrebbe reggere ulteriori cali dell’immobiliare che non impatta solo sullo stato di salute del settore delle costruzioni, ma anche sul settore bancario. Speriamo di non doverlo scoprire.

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