Etichettato: andamento mercato immobiliare in italia

Anche i mutui nel loro piccolo diventano più cari


Fra le tante discussioni oziose che hanno impegnato molte intelligenze a metà dell’anno scorso, quando il caro-spread tornò ad agitare il dibattito pubblico, i più di noi ricordano quella vagamente stucchevole sull’effetto che lo spread in rialzo poteva avere sul costo dei mutui. Inutile ripercorrere qui gli argomenti – alcuni vagamente demenziali – dell’epoca. Molto più utile invece osservare un grafico diffuso da Bankitalia nel suo ultimo rapporto sulla stabilità finanziaria.

La curva rossa del grafico di destra, mostra con chiarezza che dalla seconda metà dell’anno scorso il costo dei mutui decennali a tasso fisso è in lieve crescita – Bankitalia calcola l’incremento in 50 punti base – a differenza di quello a tassi variabili che si mantiene costante. Aldilà della quantità di tale aumento, tutto sommato contenuto, sono le motivazioni alla base che sono interessanti da analizzare.

Bankitalia ipotizza che tale movimento rifletta “l’esigenza degli intermediari di compensare l’incremento del costo della raccolta obbligazionaria”. Detto in altri termini, le banche pagano più caro il loro debito e tendono a trasferire questo maggior costo sui debitori più stabili e teoricamente solidi, ossia le famiglie. Il fatto che vengano privilegiati i mutui a tasso fisso puà dipendere da diversi fattori, non ultima la circostanza che “congela” il costo per il debitore e quindi anche il ricavo per la banca, che perciò diventa un elemento di stabilità del suo conto economico. Oltre al fatto che i mutui a tasso fisso sono quelli più richiesti.

Le famiglie però non rimangono indifferenti. A fronte di costi crescenti per il tasso fisso è del tutto normale che tornino a guardare ai tassi variabili. E in effetti si è osservato che “la quota dei nuovi mutui a tasso predeterminato per almeno dieci anni si è ridotta dal 66 al 63 per cento”. Il rischio è che “qualora il divario di costo tra i finanziamenti a tasso fisso e quelli a tasso variabile continuasse ad ampliarsi, la ricomposizione verso i mutui a tasso variabile potrebbe procedere rapidamente, come accaduto nel 2009, accrescendo l’esposizione delle famiglie ai rischi di futuri rialzi dei rendimenti di mercato”.

Senonché, se guardiamo il grafico di sinistra, che traccia l’andamento dei prestiti per l’acquisto di abitazioni, osserviamo che domanda e offerta si sono incontrate a un livello sostanzialmente piatto. Il mercato dei mutui ha chiuso il 2018 con un andamento vagamente stagnante che fa il paio con quello del mercato immobiliare, ancora molto lento, specie se ci confronta con quello europeo.

La crescita delle compravendite, infatti, non è riuscita a ridare ossigeno ai prezzi, che rimangono declinanti e anche le compravendite, a ben vedere, non riescono a recuperare il livello pre crisi.

Ricapitoliamo: lentamente, com’era prevedibile, il costo dello spread si sta trasferendo sulla domanda dei mutui, che declina, almeno relativamente al segmento dei tassi fissi dove l’aumento è già percepibile. Questo genera un aumento di rischio finanziario e probabilmente contribuisce ad abbassare la temperatura in un mercato già abbastanza freddo. I teorici della neutralità dello spread sui mutui forse dovrebbero riconsiderare la loro sicumera. Ma d’altronde sono gli stessi per i quali il debito non è un problema.

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I prezzi frenano ancora la ripresa del mattone


Nella mole di informazioni contenuta nell’ultimo Rapporto immobiliare dell’agenzia delle entrate se ne trovano alcune che vale la pena riportare per avere una visione più accurata di cosa si stia agitando dietro il notevole aumento delle compravendite, circa 534 mila nel 2016, che sembra stia rianimando il nostro mercato immobiliare. Si tratta di una crescita del 18,9% che lascia ipotizzare che ci siamo lasciati alle spalle il periodo più orribile del settore per avviarci verso un ciclo nuovamente espansivo, pure se è troppo presto per dirlo, atteso che siamo ancora alle fasi iniziali, come si può osservare da questo grafico.

La questione interessante è capire cosa abbia consentito la ripresa delle compravendite. In generale si può ipotizzare che le determinanti siano due: il livello dei prezzi, compreso quello dei denaro, e il livello del reddito, che tali prezzi deve sostenere. Di conseguenza dobbiamo vedere come si siano evolute queste dinamiche, anche in rapporto fra loro.

La prima osservazione ci dice che si è ridotto il notevole squilibrio fra i prezzi, cresciuti notevolmente negli anni del boom, e i redditi, assai più moderati. Questi ultimi infatti, salvo una leggera ripresa degli ultimi due anni sono rimasti sostanzialmente stagnanti. Questa dinamica è visibile qui. Come si vede, lo squilibrio è sicuramente migliorato ma ancora esiste e questo grava sulla possibilità per molti di comprare un’abitazione. I prezzi, in sostanza, sono ancora alti rispetto al reddito. Secondo le rilevazioni dell’agenzia il “livello dei prezzi residenziali risultava ancora superiore di 12 punti percentuali ai valori di inizio 2004, ma inferiore di 15 punti percentuali rispetto ai massimi di metà 2011”.

La seconda cosa da osservare è in che modo il calo dei prezzi, che comunque c’è stato, abbia contribuito all’aumentata capacità delle famiglie di comprare casa. Per stimare questa capacità, lo studio ha elaborato un indice di affordability che mette insieme i vari fattori che concorrono all’acquisto di un’abitazione. Un aumento dell’indice implica che cresce il numero delle famiglie medie che possono affrontare l’acquisto di una abitazione.

Per vedere come l’andamento dei prezzi e del reddito abbia influito sull’indice di affordability dobbiamo scorporare il peso specifico delle sue componenti, ossia il costo reale dell’abitazione, che come abbiamo detto diminuisce da diversi anni, e il costo finanziario del mutuo, sceso a livelli storicamente bassi. Tale risultato si può dedurre da quest’altro grafico. In sostanza il grosso del miglioramento sulla capacità delle famiglie di comprare casa è dipeso dalla componente finanziaria, ossia dal calo dei tassi di interesse. I prezzi del mattone contribuiscono ancora negativamente. In sostanza sono troppo alti rispetto ai redditi. Siamo in una situazione simile a quella descritta un paio d’anni fa,  anche se leggermente migliorata.

Tutto ciò spiega perché ci sia circa il 25% delle famiglie che non riesca ancora a comprare casa. Se costassero di meno forse ce la farebbero. Ma dovremmo chiederci se l’economia potrebbe reggere ulteriori cali dell’immobiliare che non impatta solo sullo stato di salute del settore delle costruzioni, ma anche sul settore bancario. Speriamo di non doverlo scoprire.