Casa, piano piano torna il Piano


Poiché noi italiani siamo fissati con la casa, anzi La Casa, capirete perché compulso con frequenza regolare le statistiche sull’andamento dei corsi immobiliari e delle compravendite uscendone, ogni volta, depresso.

Per farvela breve: il mattone italiano si sta sgretolando poco alla volta, suscitando ansie e preoccupazioni ovunque: nel settore delle costruzioni, franato inesorabilmente, provocando buona parte della crescita della disoccupazione di questi anni, nel settore finanziario, banche in testa, e nelle famiglie, che vedono deprimersi ogni anno la loro ricchezza.

Pensate al sollievo nazionale quando, qualche giorno fa, il viceministro delle infrastrutture, intervenuto a uno dei soliti convegni sull’immobiliare italiano, se ne è uscito con l’annuncio che il governo ha un piano. Anzi, per la precisione ha detto che si tratta del più importante Piano Casa degli ultimi vent’anni, che smobilizzerà 400 milioni di euro per stimolare l’housing sociale. Le case a basso costo per i meno abbienti.

Sul come e sul quando, il ministro ha spiegato che verrà prodotto un provvedimento che verrà presentato per metà marzo.

Ma prima di approfondire, vale la pena sbirciare agli ultimi dati Istat sulle quotazioni immobiliari, che ci dicono una cosa molto semplice: la discesa del mattone italiano non si ferma.

I più ottimisti potranno consolarsi rilevando che il calo delle quotazioni colpisce le abitazioni esistenti, mentre quelle nuove, nel terzo trimestre 2014 al quale i dati si riferiscono, sono leggermente in aumento (+0,7%). Oppure potranno apprezzare l’aumento delle compravendite e dei mutui immobiliari dell’ultimo trimestre censito dall’istituto.

Ma le buone notizie non possono oscurare la circostanza che i prezzi sono bloccati, quando non sono in calo. Anche fra le abitazioni nuove i prezzi sono poco sopra il livello del 2010. L’indice, infatti, fatto 100 il livello di fine 2010, quota un miserevole 100,8. Ciò vuol dire che in quasi quattro anni i prezzi sono rimasti stagnanti, e anzi sono scesi parecchio: basta ricordare che nel terzo trimestre del 2012 l’indice quotava 104,7.

Per apprezzare compiutamente il dato, inoltre, va ricordato il peso relativo delle abitazioni nuove sul totale. E all’uopo può essere utile osservare l’indice totale, che al terzo trimestre 2014 vale 88,3 e che risulta in calo da 11 trimestri. In pratica il prezzo delle abitazioni italiane, in media, è diminuito dell’11,7% dalla fine del 2011 ad oggi. Se consideriamo solo le abitazioni esistenti il calo arriva al 16,7% (indice 83,3).

Purtroppo i dati Istat fotografano solo parzialmente il problema.

Ricordo che la crisi dell’immobiliare è partita nel 2008.

Possiamo avere un’idea più chiara di cosa sia successo rileggendo il bollettino di ottobre della Banca d’Italia, l’ultimo disponibile, che sommarizza in un grafico l’andamento trimestrale dei prezzi, reali e nominali, e delle compravendite dal 2000 a metà 2014.

Fatto 100 il livello di questi indicatori nel 2005, possiamo osservare le due fasi del ciclo. Prima quella espansiva, nei primi anni del 2000, quando i prezzi nominali erano poco sotto 70 e quelli reali a 80, con le compravendite vicine a 85.

L’espansione ha raggiunto il suo picco fra il 2007 e il 2008, quando l’indice dei prezzi nominali superò 115, quindi 45 punti in più rispetto al dato del 2000 (+64%), mentre i prezzi reali viaggiavano poco sotto 110 (+37%) e le compravendite quotavano 110 (+30%).

La fase di contrazione dura fino a oggi. L’indice dei prezzi nominali , ricordando sempre che Bankitalia non distingue fra abitazioni nuove o esistenti, è tornato a livello 100, quindi al livello del 2005. Quello dei prezzi reali sta intorno a 85, all’incirca al livello del 2002, mentre le compravendite sono crollate poco sopra 50, ossia il 38% in meno del livello del 2000.

Stando così le cose, il leggero aumento delle compravendite (+4,1%), peraltro associato a una costante contrazione dei prezzi, registrato da Istat nel terzo trimestre 2014 non sembra sufficiente a invertire un trend che si conferma ancora contrazionario.

Giova ricordare che tale distruzione di ricchezza ha notevolmente colpito le famiglie italiane, e fa scricchiolare anche i bilanci delle banche, che di mattone, sia diretto che indiretto (esposizione verso mutui immobiliari) sono imbottite, come la stessa Bankitalia ha ricordato nel suo ultimo rapporto sulla stabilità finanziaria.

La domanda che tutti si fanno è quale sarà l’andamento del mercato quest’anno. Gli analisti temono un altro 2015 a prezzi calanti, anche a causa delle politiche fiscali sul mattone, si pensi all’imminente riforma del Catasto, alla scarsa propensione delle banche a erogare credito, e, soprattutto, all’andamento declinante dei redditi, che tale credito dovrebbero garantire.

Se a tali variabili aggiungiamo quelle demografiche che impattano sulla domanda – gli anziani sono sempre meno propensi a cambiare casa e i giovani sono sempre di meno – si delinea con chiarezza un quadro deflazionario, con tutti gli effetti che ciò può determinare sulla ricchezza nazionale.

Il mattone, da grande riserva di valore degli italiani, rischia di diventare il loro fardello.

Tale triste conclusione non tiene però conto dell’impeto pianificatorio del governo, come dicevo prima. La seduzione dei Piani Governativi, per un paese con alle spalle una tradizione come la nostra, è irresistibile. I governi italiani hanno sempre pianificato qualcosa, con risultato che abbiamo il terzo debiti pubblico del mondo.

Ebbene, per presentare il Piano, il ministro delle infrastrutture ha scelto il convegno dal titolo “Social housing: una soluzione al disagio abitativo”.

Il piano, per competenza, è stato disegnato con la collaborazione di Ance, Cassa depositi e prestiti e Abi: quindi comuni, il forziere pubblico per eccellenza, e le banche. Lo scopo, così come le cronache lo hanno raccontato, è quello di mettere in piedi uno di quei modelli dove un fondo compra coi soldi delle banche e vende a un altro fondo. In sostanza la sarabanda che nei primi anni duemila ha condotto a grandi arricchimenti privati a spese dello stato.

Poiché non ho avuto accesso agli atti del convegno, devo accontentarmi delle cronache che ne sono state fatte e che vi riporto per completezza di informazione.

Lo scopo del Piano è recuperare gli immobili invenduti, si parla di 20 mila, che poi sono quelli che hanno patito i minori ribassi di prezzo, come abbiamo visto, e che sono rimasti nelle pance di chi li ha costruiti. Questo mattone invenduto dovrebbe finire in mano a dei fondi immobiliari, costituiti dagli stessi imprenditori, le banche e CdP, che ne propongono una valorizzazione sulla base della quale, con i soldi della CdP, si formulerà un’offerta ai fondi stessi per prendere in gestione questi immobili e metterli a reddito, potendo contare all’occorrenza sui 400 milioni che il viceministro alle infrastrutture ha annunciato saranno resi disponibili per il Piano: 150 milioni per il sostegno degli affitti e 250 per il sostegno fiscale per interventi sull’invenduto”.

Quindi un imprenditore che ha un palazzo incompleto e invenduto, potrà conferirlo a un fondo, che lo completerà con i soli dello stato e magari potrà affittarlo a canone calmierato, sempre coi soldi dello stato. Il tutto, ovviamente, per alleviare il disagio delle categorie deboli.

Per la cronaca, ricordo che l’ultimo Piano Casa, che prevedeva 20 alloggi disponibili per i più deboli entro il 2010, si sono perse praticamente le tracce. Ma state pur certi: il Piano torna sempre. E con tali premesse/promesse il Piano Casa arriverà al traguardo.

Piano, piano, però.

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  1. renzo

    Vivendo in Lombardia, e con la mia compagna che è architetta, mi pare di vedere molto bene quanto il mercato immobiliare stia adesso scontando la bolla del passato.Questo mi rende dubbioso su quest’ultimo Piano Casa, viceversa in generale ed in linea di principio sono molto meno critico rispetto alle epoche in cui lo stato pensava in termini di piani per il paese, quando cioè si pensava di meno alle potenziali magie del mercato e della mano invisibile.

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    • Maurizio Sgroi

      salve,
      dell’epoca dei piani non ho nessuna nostalgia. ero troppo piccolo per goderne i pregi e sono troppo grande adesso per non vederne i difetti. Se la mano invisibile è una vecchia utopia pericolosa, lo stato che risolve tutti i problemi di una società è altrettanto pernicioso. sono due facce della stessa medaglia. per nulla edificante.
      grazie per il commento

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