L’aumento delle vendite non frena il calo del mattone italiano


E così anche nel primo trimestre 2016, spiega l’Istat, i prezzi delle abitazioni, nuove ma soprattutto esistenti, hanno continuato a declinare. Il trend, che ormai prosegue da oltre mezzo lustro, ha eroso una fetta importante della ricchezza delle famiglie italiane che per circa i due terzi si basa proprio sui beni reali, oltre l’80% dei quali, secondo le rilevazioni più recenti di Bankitalia, sono proprio abitazioni.

A mitigare l’effetto depressivo dovrebbero servire due notazioni, che la stessa Istat riporta. La prima è che il trend declinante ha rallentato la sua velocità, quindi i prezzi sono diminuiti meno che in precedenza. La seconda, più sostanziale, è che le compravendite sono aumentate del 20,6% rispetto al primo trimestre 2015, secondo i dati raccolti dall’Osservatorio del mercato immobiliare dell’Agenzia delle entrate. Se ne potrebbe dedurre che il calo dei prezzi abbia stimolato la domanda di acquisto, che sicuramente avrà trovato nella convenienza dei tassi bassi un ulteriore stimolo. Ma altresì che tale propensione all’acquisto non sia stata sufficiente a invertire la tendenza ribassista dei prezzi, che evidentemente si alimenta altrove. In tendenze di lungo periodo, con tutta probabilità, ma anche nella difficoltà dei redditi, che sono cresciuti poco, specie per gli ultimi arrivati nel mercato del lavoro. Il che rende il mercato delle abitazioni praticamente infrequentabile per chi non abbia alle spalle un sostanzioso sostegno famigliare.

La release Istat ci dice altre due cose che è utile ricordare. La prima è che il mercato delle abitazione nuove – ossia abitazioni di nuova costruzione o esistenti ristrutturate e vendute dalle imprese operanti nell’edilizia – hanno retto assai meglio di quelle delle abitazioni esistenti. Per queste ultime, statisticamente parlando, si intendono abitazioni esistenti vendute dalle famiglie o da altri settori istituzionali.

La seconda è che l’indice aggregato, che aveva base 100 nel 2010, mostra che le abitazioni nuove hanno perso il 2,3% (indice uguale a 97,7) al primo trimestre 2016, mentre le esistenti addirittura il 20% (indice uguale a 80). Quindi la vera zavorra dell’immobiliare italiano sono proprio le abitazioni delle famiglie, ossia quelle che compongono gran parte della loro ricchezza.

L’Istat ovviamente non si avventura nel terreno incerto delle previsioni. Ma i dati sembrano favorire un certo ottimismo. Il combinato disposto dell’aumento delle compravendite (+20,6% nel primo trimestre 2016 a fronte di un +9,4% nel quarto 2015), unito al rallentamento del calo dei prezzi e ai tassi bassi potrebbe condurci a chiudere il 2016 con un primo timido segno di ripresa dei corsi immobiliari, a cominciare proprio da quelli delle abitazioni nuove. Il che farà senz’altro piacere ai costruttori. Per le famiglie, che hanno perso un quinto del valore della loro ricchezza abitativa ci vorrà ben altro.

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  1. vincesko

    Come ho osservato la volta precedente (https://thewalkingdebt.org/2016/06/30/cosa-ci-insegna-la-storia-del-mattone-italiano-dal-1927/), “la gran parte degli incrementi di ricchezza reale va a remunerare non i profitti e i loro produttori, ma le rendite fondiarie e i loro percettori, beneficiati da scelte degli amministratori pubblici locali (piani regolatori, che trasformano terreni agricoli – a basso valore – in aree edificabili – ad alto valore -, nel quadro di norme urbanistiche decise dal Parlamento)”. L’elevatezza sia della ricchezza immobiliare italiana, sia dei prezzi delle case, sia degli affitti si spiega soprattutto così e fa anche capire perché il prezzo al metro quadro in Italia è – pare – dal doppio al quadruplo di quello in Germania, anche se negli ultimi tempi c’è stato un avvicinamento dovuto all’aumento dei prezzi delle case tedesche, che ha suscitato la preoccupazione della Bundesbank sui rischi di una bolla immobiliare.
    E’ comprensibile che i proprietari di casa in Italia siano amareggiati per questo calo della loro ricchezza immobiliare, calo che aveva suscitato alti lai contro il governo (Monti), poiché questo calo veniva ascritto integralmente all’IMU/TASI, addebito privo di fondamento, come il prolungarsi della stagnazione dei prezzi nonostante l’abolizione della IMU/TASI conferma. Ma – detto beninteso in generale – occorrerebbe che almeno gli analisti dotati di onestà intellettuale facessero presenti ai lagnosi ed egoisti proprietari di ricchezza immobiliare privata, viste le determinanti dei prezzi delle case elevati: a) rendita “urbanistica”, soprattutto; b) elevata evasione fiscale e contributiva che aumenta indebitamente il reddito disponibile, buona parte del quale si indirizza verso il “mattone” accrescendone la domanda e quindi i prezzi; e c) estrema penuria di alloggi popolari, che in altri Paesi, che ne sono molto più dotati, fanno da calmiere; a cui fanno da contraltare, da una parte, un elevato debito pubblico, e, dall’altra, un onere abnorme per gli affittuari, di lamentarsi solo un poco meno.

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    • Maurizio Sgroi

      salve,
      la casa è una grande tema, e l’esempio italiano ha tanto da insegnare a chi vuole interessarsene, per questo nel blog ne ho scritto così tanto. rimane il fatto che anche in questo settore si sono consumate grandi speculazioni e discriminazioni. l’effetto che tutto ciò avrà sui prezzi è tutto da vedere. la mia opinione è che la correzione continuerà.
      grazie per il commento

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  2. Lorenzo

    Molto interessante…immagino che la correzione continuerà almeno fino a quando non aumenterà la base salariale (tema portante)….dopodichè incideranno altri fattori più o meno secondari, quali il costo del denaro, le dinamiche fiscali e le politiche bancarie.

    All’orizzonte non vedo aumenti di produttività e di base salariale…anzi. Inoltre i prezzi pre crisi erano proporzionati non solo alla relativa base salariale, bensì alle disponibilità (stock) delle famiglie che via via si stanno erodendo.

    In altre parole…non esiste alcun motivo logico per cui i prezzi dovrebbero tornare a salire, nè stabilizzarsi. Voi ne conoscete, anche solo uno???

    Forse smetteremeo di indirizzare i ns risparmi sul laterizio ed inizieremo a destinarli ad altre forme di investimento… a maggiore capacità di creare valore ed effetti spillover. Il settore “casa” resterà importante per via della domotica, dei materiali, delle tecniche costruttive, del risparmio energetico, ma il prezzo al mq calerà, inevitabilmente, fino a quando non si raggiungerà un equilibrio sostenibile tra prezzi e potere d’acquisto.

    Immobili e zone di lusso seguiranno dinamiche differenti.

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    • Maurizio Sgroi

      salve,
      alla sua analisi aggiungerei anche l’elemento della dinamiche demografiche. la domanda di case è sempre legata all’aumento della popolazione, per dire. se si fanno meno figli, serviranno meno case per quando crescono. e il nostro paese, al netto delle migrazioni, ha una crescita demografica negativa. inoltre c’è un’altra cosa che mi fa pensare: le generazioni più anziane, che hanno accumulato molto mattone, una volta passate a miglior vita lasceranno ai loro eredi questo laterizio, come lo chiama lei, insieme alla difficile decisione di cosa farne. In sostanza, c’è il rischio di un eccedenza d’offerta su una domanda debole o non abbastanza patrimonializzata. in sostanza sono d’accordo con lei: i prezzi li vedo tendenzialmente in calo, nel periodo medio.
      grazie per il commento

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      • Lorenzo

        Condivido pienamente! Il mio era un frettoloso parere, più che un’analisi…e comunque si, l’elemento demografico incide molto. Aggiungerei, dato che ci siamo, la significativa % di immobili sfitti ad incidere sul rapporto domanda/ offerta ed ultimo, ma non ultimo…ritengo che non si sia ancora espresso l’effetto ribassista legato alla vendita degli immobili ancora “intrappolati” nei bilanci delle imprese italiane, piccole, medie e grandi…prima o poi il valore di questi cespiti dovrà essere aggiornato, quando accadrà non ci saranno più motivi per mentenerli.

        Saluti
        LC

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