Il sinistro scricchiolio del mattone inglese


Che ne sarà nel mercato immobiliare britannico, mi chiedo, mentre le cronache raccontano del tormenti sofferti da alcuni REIT (real estate investment trust) che già all’indomani di Brexit hanno iniziato a cedere. E la domanda diventa persistente quando leggo, nell’ultimo rapporto sulla stabilità finanziaria rilasciato dalla Bank of England, che il mercato immobiliare inglese negli ultimi anni ha sperimentato “forti afflussi di capitale dall’estero”. Addirittura, “gli investitori esteri hanno pesato circa il 45% del valore totale delle transazioni fin dal 2009”. Questi afflussi sono diminuiti di quasi il 50% nel primo quarto del 2016, ed “è probabile che alcuni di questi deflussi riflettano le incertezze all’avvicinarsi del referendum su Brexit”, ma altri possono dipendere da “aggiustamenti dopo le valutazioni in alcuni segmenti del mercato, notabilmente quello di Londra”. Dal momento del referendum, nota la BoE, i prezzi delle azioni di alcuni REIT sono caduti bruscamente, manifestando il rischio di futuri aggiustamenti nel CRE (commercial real estate)”, ossia il mercato dove girano i soldi veri. Con l’aggravante che “ogni aggiustamento nel mercato CRE potrebbe amplificare i comportamenti degli investitori più a leva”, ossia coloro che hanno usato maggiormente degli altri lo strumento del debito, oltre a diminuire la possibilità per le aziende che usano il mattone come collaterale di avere accesso ai finanziamenti.

Se questo è lo stato dell’arte, vale la pena guardare un po’ più in profondità. Due grafici giovano allo scopo. Il primo riguarda l’andamento delle transazioni del mercato CRE dal 2003 in poi, nel quale si nota la caduta nel primo trimestre 2016, quando le transazioni sono diminuite di 6 miliardi di sterline, pari al 34% rispetto al trimestre precedente. Il grosso di questo calo si è registrato a Londra, dove il calo è arrivato persino al 53%, guidato, secondo l’opinione di alcuni partecipanti raccolte dalla BoE, proprio ai timori del referendum su Brexit. E il fatto che le transazioni CRE provenienti dall’estero siano diminuite di 5,1 miliardi di sterline, ossia del 48%, rispetto al trimestre precedente sembra avvalorare tale ipotesi.

Il secondo riguarda i rendimenti di questo mercato, anch’essi in calo costante. I prezzi sono rimasti piatti, nel primo trimestre, dopo essere cresciuti di circa il 40% dal massimo punto di ribasso nel 2009. Ma, al contrario, i rendimento dalle locazioni sono diminuiti ancora, raggiungendo il livello più basso dai tempi della crisi (il 5,8%). I rendimento per il settore prime nel mercato londinese sono arrivati addirittura al 3,8%.

In questo scenario si è verificato il Brexit, che per il mercato CRE è stato uno shock assai rispettabile. Un altro grafico, che disegna l’andamento dei REIT dal 23 giugno – data del referendum – al primo luglio, confrontandolo con quello dell’FTSE All share, mostra che al termine del periodo le quotazioni dei REIT erano ancora a livello 87, ossia il 13% in meno della base 100 ante referendum, dopo aver toccato un picco minimo sotto gli 80 il 28 giugno.

Il problema diventa ancora più complesso se si considera che nel mercato CRE opera un numero assai rispettabile di fondi aperti (open endend funds investment) – si calcola che gestiscano 35 miliardi di asset pari al 7% degli investimenti totali nel settore CRE – che hanno la scomoda caratteristica di offrire praticamente a vista la restituzione dei fondi ai propri sottoscrittori. Il che, in momenti come quelli vissuti dal mercato dopo il referendum, può costringere i gestori a liquidare asset frettolosamente, aumentando la pressione sui prezzi. Se considerate che questi operatori lavorano spesso con un elevato indice di leva finanziaria – che vuol dire che sono molto indebitate – avrete il quadro completo della complessità nel quale si agita il mercato CRE e delle ragioni per le quali la BoE lo tiene d’occhio così da vicino.

E’ facile capire perché le piaccia poco ciò che vede.

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