La crisi del mattone? Conta pure il pre-giudizio dei proprietari


Gli amanti delle quantità osservabili, fra i quali s’iscrivono d’ufficio anche gli economisti, guardano con una certa difficoltà a ciò che si fatica a impacchettare in un modello matematico. Per costoro, far riferimento a categorie sfuggenti come il giudizio, l’umore, la percezione e cose simili svilisce il rigore formale al quale ambiscono e così dimenticano, specialmente gli economisti, che sono amenità siffatte a informare il nostro essere uomini e quindi il nostro agire economico. Per un Keynes che è riuscito a far digerire agli economisti un concetto tutto sommato banale come quello delle aspettative, ci sono milioni di economisti formali che storcono il naso quando ad esempio si prova a capire, come ha fatto di recente la Fed di Boston, quanto i giudizi confusi sui valori immobiliari di proprietà impattino negativamente sull’economia reale e quella finanziaria. Per noi italiani la questione dovrebbe riservare un sicuro interesse. Specie adesso che gli ultimi dati Eurostat hanno certificato che l’andamento deludente dei nostri corsi immobiliari, in decrescita anche a novembre sia su base congiunturale che tendenziale, sia una nostra poco felice peculiarità, visto che nell’eurozona i prezzi sono saliti in media di oltre il 4%. Le domande che dovremmo porci sono semplici: aldilà dei fondamentali quanto pesa la percezione sbagliata dei nostri valori immobiliari sulla circostanza che questi ultimi abbiano andamenti poco soddisfacenti? E soprattutto che influsso ha tale cattiva percezione sul comportamento della domanda e dell’offerta?

In attesa che qualcuno risponda con una ricerca analitica dedicata al nostro paese, possiamo farcene un’idea scorrendo quella della Fed, che ha il pregio di quantificare qualcosa – sempre economisti sono – e soprattutto di far venire dei dubbi in un mondo che millanta troppe certezze. E dubitare del nostro giudizio quando valutiamo la casa in cui abitiamo è un atto di puro buon senso, visto che su tale valutazioni tendiamo a costruire importanti decisioni di consumo, risparmio e investimento. Ad esempio quando pensiamo di comprare una nuova abitazione, il primo passo è fare una valutazione della nostra per capire quale sia la base di partenza. Quindi ciò che pensiamo della nostra proprietà condiziona la ricerca di quella nuova. Tutto ciò è perfettamente naturale. Il problema è che è altrettanto naturale, almeno secondo quanto racconta la Fed, che tendiamo a sbagliarci. Gli autori, infatti, mostrano che nel periodo 1984-2013, circa la metà delle famiglie americane censite nel campione ha sistematicamente calcolato male il vero valore attuale della propria casa. Il 25% di queste famiglie lo ha sottovalutato dell’11% o più, mentre il 25% lo ha sopravvalutato di almeno il 9%. Il problema nasce dal fatto che poi la teoria economica, semplificando come fa su ogni cosa, genera equivoci. La maggior parte degli studi sulle scelte nella gestione dei portafogli individuali, infatti, presuppone che le famiglie abbiano una conoscenza accurata del valore di mercato della loro casa, e quindi non considerano in che modo le convinzioni imprecise sui valori delle case potrebbero distorcere le altre scelte di portafoglio.

Introdurre la realtà nella congettura della perfetta conoscenza del valore dei propri asset conduce al alcune scoperte poco gradevoli. Ne elenco solo alcune perché in fondo è il principio che è interessante prima delle sue conseguenze quantificabili. La prima scoperta interessante è che quelle famiglie che hanno acquistato una casa durante periodi in cui i prezzi delle case sono in calo tendono a sottostimare il valore della loro casa, mentre le famiglie che hanno acquistato una casa durante periodi di crescita positiva dei prezzi delle case tendono a sopravvalutare il valore della loro casa. Inoltre i valori soggettivi delle case, sottostimati o sopravvalutati che siano, tendono a rimanere fermi per circa sei o sette anni, in media. Quindi le famiglie rivedono solo raramente le loro convinzioni sul valore di mercato della casa. E anche la durata del possesso influenza la correttezza delle valutazioni. All’inizio, infatti, i proprietari tendono a conoscere con precisione il valore dell’abitazione, se non altro perché l’hanno comprata. Ma poi l’informazione, che ha un costo di aggiornamento come ogni cosa, tende a sbiadire e con essa il nostro giudizio.

Oltre a questi aspetti ce ne sono altri, che non vanno ignorati: l’influenza sulle altre scelte di investimento. “Un aumento dell’1% nella misura dell’errata percezione dei prezzi delle abitazioni riduce la quota media di altre attività rischiose dell’1,76% per tutte le famiglie, una diminuzione media di 4,56 per i partecipanti al mercato azionario e una diminuzione media del consumo non domestico del 2,72%. Un aumento dell’1% della sopravvalutazione porta, in media, a una diminuzione del 7,91% della probabilità di investire nel mercato azionario”. Ed ecco come il giudizio sbagliato influenza l’economia finanziaria e quella reale. Anche qui, non è tanto la correttezza dei numeri che interessa, ma il loro significato.

Se torniamo a guardare al mattone italiano è esercizio di puro buon senso chiedersi in che misura la nostra stagnazione immobiliare dipenda dai pre-giudizi dei proprietari. In attesa che qualcuno faccia i conti, contentiamoci di chiedercelo. Già è un notevole passo in avanti.

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