Il mattone nelle economie avanzate torna al livello pre crisi


Bisogna sempre diffidare un po’ degli aggregati, pure se è difficile resistere alla seduzione in essi implicita: quella di semplificare concetti complessi. E tuttavia qualunque aggregato contiene sempre informazioni che è utile osservare per farsi un’idea chiara, anche se semplificata, di alcuni trend. In tal senso le ultime statistiche immobiliari pubblicate dalla Bis ci comunicano un’informazione rilevante: nei paesi avanzati i prezzi reali del mattone, ossia deflazionati per l’indice dei prezzi al consumo, dopo esser cresciuti in media del 4% nel secondo trimestre 2017 su base annua hanno ormai praticamente raggiunto il livello pre crisi.

In sostanza ci sono voluti nove anni per recuperare il punto di partenza che, è bene ricordarlo, molti sospettavano fosse esagerato. Il fatto che siamo tornati dove eravamo, se farà piacere agli ottimisti che credono si possa crescere per sempre, preoccuperà un pochino i pessimisti, anche perché si aggiunge a un’altra constatazione visibile dal grafico. Nel tempo che i paesi avanzati recuperavano – in aggregato – le loro quotazioni reali, i paesi emergenti aumentavano del 17% circa il livello del 2008. Come si può osservare, infatti, questi paesi non hanno subito i crolli registrati in diversi pezzi dell’Europa e negli Stati Uniti, ma anzi dopo un breve periodo di incertezza hanno cominciato ad accumulare notevoli tassi di crescita fino ai giorni nostri, accrescendo i timori di un mercato immobiliare globalmente troppo surriscaldato.

Il problema, perciò, è disaggregare l’aggregato per capire se e quanto le situazioni di tensione in un determinato paese possono provocare contagi distruttivi agli altri, come accadde nei paesi avanzati nel 2008 dopo il crollo del mercato dei mutui subprime.

Il Canada si conferma il mercato più caldo fra quelli esaminati, con un tasso di crescita annua del 16%. Australia e alcuni paesi nordici stanno intorno all’8%. Gli Usa devono accontentarsi del 4%, che comunque è un risultato notevole confrontato con la decrescita italiana che non si arresta. Eurozona e Uk stanno intorno al 2%. Come abbiamo già osservato, nei paesi avanzati i prezzi sono cresciuti parecchio, e in particolare negli ultimi cinque anni, e adesso stanno appena l’1% sotto il livello pre crisi: avevano perduto più del 15% al picco del ribasso fra il 2011 e il 2012. L’Eurozona però è ancora lontana dal livello del 2008 con circa il 9% di scostamento. Al contrario negli Usa il recupero è quasi del tutto compiuto, mentre in Giappone i prezzi sono addirittura leggermente più elevati.

Fra gli emergenti il quadro è parecchio composito. Da una parte regioni come l’Asia, dove i prezzi continuano a salire (+6%), con la Cina a guidare la classifica (+8%) e la l’India a seguire (+6%). Hong Kong si conferma il mercato dove la crescita dei prezzi è più esuberante, con un +19% su base annua. In altre regioni, al contrario, i prezzi sono in caduta. L’America Latina vede il Brasile anche in calo deciso (-6%) mentre la media regionale perde il 2%. Tuttavia, se si guarda all’andamento complessivo, viene fuori che i prezzi reali in Asia e America Latina sono rispettivamente sopra del 27 e del 41% il livello pre crisi. I paesi del centro-est Europa sono anch’essi in arretramento, con il calo guidato dalla Russia (-8%) e anche nell’arco di tempo dei nove anni considerato rimangono depressi.

Rimane aperta la domanda se questi dati siano la spia di rischi crescenti nel settore immobiliare. Ma per adesso la risposta non la conosce nessuno.

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