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L’Imu, Pantalone e le quote di Bankitalia


Mi ero riproposto di non tornare più sulla rivalutazione delle quote di Bankitalia.

L’argomento, estremamente tecnico, sembrava fatto apposta per rimanere confinato nelle segrete stanze, lontano dal turbinare dell’opinione pubblica, rimasta in gran parte all’oscuro, e tutto sommato indifferente, nei confronti di un’operazione nata e cresciuta nel ristretto milieu dell’establishment.

Ma poi leggo che con tutta probabilità martedì prossimo il consiglio dei ministri si occuperà della partita, a dimostrazione del fatto che quando si tratta di operazioni che interessano a lor signori, il governo riesce persino ad essere solerte.

Questo mi convince che vale la pena tornare ad occuparsene (uno fra i pochi), visto che in tempi di generale inconcludenza l’aver messo in piedi e portato a termine un’operazione così complessa in poche settimane è di per sé una notizia.

Come dire: quando si vuole davvero, si può.

Il via libera alla rivalutazione delle quote doveva arrivare già nella seduta del consiglio dei ministri di ieri.

La notizia era esplosa sulla prima pagina del Sole 24 ore, sempre di ieri.

Ma poi i nostri governanti, durante il consiglio dei ministri, si sono resi conto che per decidere una cosa del genere bisognava aspettare che la casa madre di Bankitalia, ossia la Bce, esprimesse il suo nulla osta.

Da qui la decisione di attendere.

Poi però è arrivata un’altra notizia. Vale a dire che il CdM, oltre a far slittare il provvedimento su Bankitalia, ha fatto slittare anche quello sull’Imu, assai più atteso e “popolare”, visto che doveva statuire l’abolizione della seconda rata di dicemebre che tutti aspettano come se fosse questione di vita o di morte.

Il collegamento è presto fatto. Non da me, ma dai nostri autorevoli governanti.

Prima il ministro De Girolamo e poi il premier Letta hanno assicurato (dando per scontato evidentemente il parere favorevole della Bce sulla rivalutazione) che martedì prossimo verranno approvati entrambi i provvedimenti. Nel senso che, per usare le parole della Di Girolamo riportate dall’Ansa, “il provvedimento sulla rivalutazione delle quote di Bankitalia è contestuale a quello sull’Imu”.

Traduzione: i soldi che recupereremo rivalutando le quote saranno usati per coprire l’impegno di spesa relativo al taglio della seconda rata Imu.

Tutto è bene quel che finisce bene allora?

Non credo.

Sempre leggendo Il Sole 24 Ore scopro infatti alcune cose.

Intanto che l’incasso stimato per il governo derivante dalla rivalutazione dovrebbe essere intorno a 1,2 miliardi, proprio quanto basterebbe a coprire il taglio Imu.

A tale cifra si arriva applicando l’aliquota sui capital gain che le banche dovranno allo Stato in virtù della rivalutazione delle di Bankitalia, che al momento campeggiano sui loro bilanci e valgono 156mila euro.

Di solito quest’aliquota è il 20%. Ma poiché a quanto pare le quote di Bankitalia diventeranno negoziabili, le banche potranno fruire (come peraltro avevano richiesto i nostri banchieri in sede di audizione parlamentare) dell’aliquota ridotta del 16% prevista dalla legge di stabilità per la rivalutazione degli asset delle imprese.

Pure lo sconto sul capital gain.

Se l’incasso per lo Stato sarà di 1,2 miliardi, significa che il capitale di Bankitalia verrà rivalutato a 7,5 miliardi, ossia sulla parte alta della forbice fissata dalla stessa Bankitalia in un documento reso pubblico solo pochi giorni fa, visto che il 16% di 7,5 miliardi fa, appunto, 1,2 miliardi.

Leggo sempre sul Sole 24 Ore che le banche potranno inoltre contabilizzare la rivalutazione già in sede di bilancio 2013. Il che le renderà assai più solide dal punto di vista patrimoniale, in vista anche dell’asset quality review lanciato il mese scorso dalla Bce nell’ambito dell’avvio del processo di supervisione bancaria.

Doppio colpo grosso.

Ma rendere negoziabili i titoli Bankitalia significa anche che dovrebbe essere operativo il tetto del 5% per ogni singolo azionista, di cui sempre il Sole 24 ore dà notizia, spiegando che nella norma che andrà in discussione martedì dovrebbe essere prevista la possibilità per la Banca d’Italia di acquistare dalle banche la partecipazione eccedente il 5%. Ai nuovi prezzi rivalutati, immagino, “in attesa della creazione di un mercato delle quote”, scrivono i bene informati.

Faccio una certa fatica a immaginare chi possa essere interessato a comprare le quote di Bankitalia.

Ma poi mi ricordo di aver letto, nel documento predisposto dai saggi per Bankitalia, che  “qualora il capitale della Banca venisse aumentato a 6-7 miliardi di euro e considerando un tasso di dividendo del 6% (360-420 milioni in termini assoluti) il valore delle azioni dopo la riforma si collocherebbe all’interno dell’intervalo di 5-7,5 miliardi”.

Questo vuole dire che la rivalutazione delle quota incorpora un dividendo di oltre 400 milioni di euro l’anno per gli azionisti, a fronte dei 15.600 euro attuali.

In cambio gli azionisti dovrebbero rinunciare al diritto di prelevare una percentuale del frutto delle riserve, che, spiegano gli esperti, essendo derivanti dal signoraggio non è corretto vengano incamerate. Parliamo però di 70 milioni di euro (dato 2012).

In sostanza, gli azionisti rinunceranno a 70 milioni in cambio di oltre 400. Pagheranno un capitale gain di 1,2 miliardi che recupereranno in pochi anni, e aumenteranno i propri requisiti patrimoniali per la gioia della Bce.

Applauso.

Lo Stato per converso, che finora ha incamerato gran parte degli utili di Bankitalia (1,5 miliardi nel 2012) incasserà subito 1,2 miliardi, rinunciando a una quota corposa di utili per gli anni a venire, che andrà a vantaggio degli azionisti. A meno che, certo, non si ricompri le quote spendendo chissà quanto.

Doppio applauso.

E i cittadini? Felicissimi: non pagheranno l’Imu nel 2012.

Triplo applauso.

Però poi dovrano andare a coprire i minori dividendi incassati dallo Stato sugli utili di Bankitalia con le proprie tasse, per non parlare della possibile acquisizione delle quote.

In sostanza: oggi non pagano. Pagheranno domani.

Ma tanto domani è un altro giorno.

Intanto Pantalone ringrazia.

Il Contagio (fiscale)


Mi succede questo: incontro M. che saranno dieci anni che non lo vedo.

E’ un vecchio amico che il diradarsi della frequentazione ha degradato prima in conoscente e poi, inesorabilmente, in fantasma, come in effetti mi appare, pallido ed emaciato com’è.

Come sempre succede in questi casi, in cui si mescolano insieme letizia e imbarazzo per l’incontro fortuito, ci facciamo grandi feste e finiamo a prendere un caffé con l’occhio all’orologio, perché oggi viviamo così, e temporeggiando al contempo con l’ordinazione per rubare qualche minuto in più alla frenesia.

Scopro così che ha messo su famiglia: ha figli e moglie (che non lavora). Per fortuna, mi spiega, ha uno stipendio dignitoso, visto che ha fatto una carriera discreta, sicché può permettersi il lusso, mi dice, di fare due vacanze l’anno, una l’estate e una per le feste di natale.

Niente di che, si affretta a sottolineare. Anche lui come molti ormai vive come un senso di colpa avere un lavoro e spendere dei soldi. Oggi chi ha mille euro da buttare viene visto come un pericoloso privilegiato e un cuore di pietra indifferente alla miseria altrui.

Tanto che poi precisa: in realtà potevo fare due vacanze. Quest’anno a natale resto a casa.

Mi faccio scrupolo di chiedergli come mai per puro amore della conversazione.

Così mi racconta questa storia.

Suo suocero, piccolo artigiano con una pensione da 800 euro al mese, si è trovato a dover fare i conti col fisco a causa di un capannone, dove svolgeva la sua attività, che è rimasto chiuso e sfitto dopo che aveva smesso di lavorare. Non che non ci abbia provato ad affittarlo, mi spiega, e pure a venderlo. Ma con questa crisi…

Sicché a giugno, mentre tutta Italia gioiva per il taglio dell’Imu sulla prima casa, a suo suocero, che intanto ha avuto anche il cattivo gusto di ammalarsi, è arrivata una bolletta Imu di non so quanti mila euro su un bene che non genera alcun reddito.

Il che sicuramente è colpa del suocero, per lo stato italiano.

E così un bel giorno la moglie del mio amico gli ha chiesto se poteva prestare i soldi a suo padre per pagare le tasse.

E come fai  a dire di no a una richiesta del genere? mi domanda retoricamente.

Ovviamente non rispondo.

L’amico mette mano al portafoglio col risultato che accorcia di una settimana la prevista vacanza estiva.

La moglia giura e spergiura che sarà solo per questa volta e lui finge di crederle, per amore della pace.

A questo punto vorrei dirgli una di quelle banalità tipo: vedrai che troverete una soluzione. Andrà tutto bene (che fa molto film americano).

Ma non ho il tempo.

Adesso mi tocca pagare pure la rata di dicembre dell’Imu, mi dice masticando rabbiosamente un mini cornetto al cioccolato.

E così questo natale niente vacanze, conclude.

Che sfiga, penso.

Ma poi mi distraggo un attimo, lasciandolo da solo con la sua lamentazione.

Penso improvvisamente che le famiglie italiane sono come le banche.

Negli anni buoni hanno garantito pasti e prebende a tutti, figli e figliastri, e persino qualche vizio.

Negli anni brutti sono diventate fonte di contagio.

Solo che del contagio finanziario provocato dalle banche si occupano gli stati e le banche centrali.

Del contagio provocato dalle famiglie, spolpate per via fiscale, al contrario, non si occupa nessuno.

Si impoveriscono e basta, silenziosamente. E fanno impoverire chi sta loro vicino.

Penso che le mancate vacanze del mio amico peseranno un microdecimale in meno sulla nostro prodotto nazionale a fronte di un microdecimale di deficit in meno nel bilancio dello stato.

E mi sembra un gioco a perdere.

E poi penso che nessuno è felice: né il mio amico, che si trova a dover mantenere una famiglia allargata come negli anni ’50, che però erano anni ruggenti quanto quelli di oggi sono deprimenti; né il suocero, costretto ad umiliarsi ogni sei mesi perché con la sua pensione, se pagasse l’Imu sul capannone abbandonato, non avrebbe di che mangiare; né la moglie del mio amico, che si sentirà responsabile per questo salasso inflitto alla sua famiglia e quindi ai suoi figli; né l’economia nazionale, che rimarrà contratta; né il bilancio dello stato, che rimarrà in deficit.

E mi sembra un gioco senza vincitori.

Poi mi sono accorto che il mio amico mi guardava imbambolato. Evidentemente aveva finito il suo racconto e aspettava un mio commento.

Devo andare, gli dico.

Che dovrei dirgli?

Insisto però a pagare il conto.

Lui fa un po’ di storie, ma poi accetta sorridendo.

Sul momento non ci faccio caso.

Solo dopo che ci siamo salutati, promettendoci (senza crederci) di rivederci presto, mi rendo conto di aver appena usato l’ultima banconota che avevo.

Sono a secco.

Potenza del Contagio.

Per salvare il mattone basta controllare il costo degli affitti


Dicono tutti che servono idee nuove a costo zero per far ripartire la crescita. E molti di costoro puntano l’indice sul mercato immobiliare, visto il suo peso specifico sul Pil e i rischi che comporta per la nostra stabilità finanziaria.

Senonché di idee nuove non si vede neanche l’ombra nel nostro dibattito politico che si è impantanato sull’Imu, come se davvero una mancia di qualche centinaio di euro elargita (con l’elastico) alle famiglie possa risolvere i nostri problemi.

Invece le idee ci sono, a cercarle.

Prima di illustrarle però vale la pena vedere da dove partiamo.

Di recente Bankitalia ha rilasciato il suo ultimo sondaggio congiunturale sul mercato delle abitazioni in Italia relativo al terzo trimestre 2013, dal quale si evince che, pur proseguendo, si sono attenuati i segnali di debolezza del mercato. Il sondaggio, che fa la sintesi di una rilevazione condotta presso gli agenti immobiliari, nota che sono diminuiti i giudizi che prevedono un ulteriore calo dei prezzi (dal 76,8% al 68,2%) mentre è aumentata la percentuale di coloro che prevedono prezzi stabili nel prossimo futuro (il 31% dal 23,1%).

Ma a parte questo lieve ottimismo, l’indagine rileva che la quota di agenti che ha venduto almeno un’abitazione si è ridotta al 59,8% dal 63,6 di luglio, anche se è migliorata rispetto al 55,7% del terzo trimestre 2012. Invariato lo sconto sull’acquisto, che quota il 15,7%, mentre aumenta il tempo della trattativa.

Interessante il dato sulle locazioni. Il numero delle agenzie che ha affittato almeno un immobile è aumentato dall’80% all’81,2%, e il 57,2% degli agenti ha registrato una calo dei canoni rispetto al trimestre precedente anche se una quota maggiore di prima (il 40,3% rispetto al 37,9%) vede canoni stabili per il futuro immediato.

Cosa ci dice questo sondaggio? In pratica che gli agenti sono leggermente più ottimisti, ma prevedono prezzi stabili o in calo contenuto, sia sul versante delle compravendite che degli affitti, che si prevede aumentino di numero. 

Segno che la domanda è ancora debole, malgrado ciò contrasti con l’evidenza di una larga domanda insoddisfatta (basta pensare alle grandi città) che non riesce a trovare il modo di avere una casa perché per queste famiglie gli affitti sono ancora troppo alti e le case costano ancora troppo. E a fronte di ciò ci sono quote rilevanti di case nuove invendute o disabitate.

Un spreco, che è anche un disastro sociale.

Stando così le cose, un’idea a costo zero per le casse dello Stato potrebbe essere semplicemente quella di imporre un prezzo controllato sugli affitti,  il cui trend, secondo quanto stima Bankitalia, è in crescita.

Una sorta di nuovo equo canone, per le fasce più deboli ma non solo. 

In tal modo, paradossalmente, si finirebbe col favorire il mercato delle compravendite, fermando il calo dei prezzi, che ha un impatto rilevante sulla stabilità finanziaria di banche e famiglie, e sbloccando ingenti quantità di ricchezze finanziarie congelate nei conti correnti o chissà dove invece di essere impiegate nell’economia reale.

Penserete che si tratti di un’idea peregrina e forse è così.

Ma vi confesso che non ci avrei mai pensato se non mi fossi imbattuto in uno studio del Nber che racconta del prodigioso effetto che ebbe sul mercato immobiliare americano la decisione di mettere sotto controllo statale il costo degli affitti fra il 1940 e il 1945.

Lo studio si intitola “The home front: rent control and the rapid wartime increase in home ownership”, e ne consiglio vivamente la lettura a tutti i teorici del libero mercato.

Vi do il dato più eclatante. Nei cinque anni considerati il numero dei proprietari di casa aumentò del 10%, circa la metà dell’intero incremento registrato in tutto il XX secolo. Persino più dell’incremento registrato nel periodo del boom, ossia dal 1945 al 1960.

Non servono i mutui subprime e la finanza creativa per far galoppare il mattone. Basta rendere conveniente l’acquisto, avere capacità di risparmio (quindi redditi adeguati) e un circuito bancario ragionevole che eroga credito.

Mentre oggi sta diventando conveniente (ma solo perché le famiglie non possono permettersi di comprare) la locazione. E dovrebbe essere chiaro a tutti che una famiglia in locazione è finanziariamente ed economicamente più fragile di una proprietaria. Il che ha un effetto diretto sulle sue possibilità di consumo, e quindi sul Pil nazionale.

La trovata intelligente, e forse casuale, fu che ad affitti sotto controllo si accoppiarono prezzi di vendita di mercato, quindi liberi. Con la conseguenza che al danno sofferto dai proprietari/locatari corrispose un guadagno dei proprietari/venditori allorquando gli inquilini comprarono, a prezzi di mercato, la casa che prima avevano preso in affitto a prezzo amministrato. La classica situazione win/win, ossia a somma positiva.

Un gioco cooperativo, quindi., non competitivo, che mostra meglio di ogni teoria che la salvezza dell’economia non arriverà (o almeno non solo) dal livello dei tassi, ma dalla capacità dell’economia reale di ripartire sulla base di uno scambio di beni.

La storia vale la pena raccontarla perché è molto istruttiva.

La guerra provocò una grande espansione della produzione nell’industria militare già dal 1940. Tale sviluppo funzionò da calamita nei confronti delle popolazioni rurali, attirate verso i centri urbani dalla promessa di un buon impiego. 

Si calcola che fra il 1940 e il 1945 la popolazione civile sia aumentata di più del doppio in alcune città.

L’aumento di domanda di locazioni che ne conseguì, provocò una brusca salita del costo degli affitti che attirò l’attenzione del governo federale (evidentemente erano poco liberali, all’epoca), preoccupato che l’aumento del costo degli affitti facesse diminuire i salari reali e, di conseguenza, l’attrattività dell’abitare in città. Il che avrebbe avuto un effetto deprimente sulla produzione industriale bellica.

Sicché, due anni dopo, nel 1942, l’OPA (office of price administration) fissò alcuni prezzi amministrati, fra i quali anche quelli degli affitti nelle aree di interesse della Difesa. Che ben presto divenne tutta l’America. I prezzi furono fissati al livello precedente all’incremento della attività industriali, quindi a prima del 1940. 

Alla faccia del mercato.

La tagliola dei prezzi amministrati, che doveva terminare con la fine della guerra, fece sentire i suoi effetti fino alla fine degli anni ’40. In tutto questo periodo il mercato immobiliare americano, afflitto peraltro da una mancanza di offerta di nuove costruzioni provocata dall’economia di guerra, mutò profondamente.

L’OPA, infatti, non aveva alcuna autorità sui prezzi di vendita degli immobili, che aumentarono notevolmente durante la guerra. Ciò costituì un notevole incentivo per i proprietari a disfarsi di immobili che rendevano poco ritirandoli dal mercato degli affitti e rendendoli disponibili per la vendita a coloro che erano già inquilini.

L’OPA provò a frenare questa deriva imponendo restrizione agli sfratti di coloro che non volevano comprare. Ma l’intesa fra proprietari e inquilini fece sfumare le intenzioni del governo. I primi iniziarono ad accettare piccoli anticipi, accoppiato a regolari pagamenti che andavano a coprire il prezzo della vendita, in cambio dell’acquisto delle case.

L’OPA ancora una volta provò ad opporsi, arrivando a fissare in almeno un terzo del totale della compravendita l’anticipo minimo per cedere una proprietà (poi portata a un quinto). Ciò malgrado la trasformazione di inquilini in proprietari era ormai un processo irrefrenabile.

Molti osservatori, fra i quali Friedman, nel dopoguerra ne dedussero che il controllo degli affitti genera un alto tasso di proprietari per diverse ragioni.

I dati raccolti nello studio confermano questa teoria. “Non solo l’incremento di proprietari è rimarchevole per la sua entità – scrive l’autore – ma anche per il fatto che sia avvenuto in un breve lasso di tempo”.

La crescita del numero di proprietari fra il 1947 e il 1950, infatti, fu relativamente molto modesta rispetto a quella registrata nella prima metà del decennio”.

Dai dati, inoltre, si deduce che il grosso di questo incremento avvenne proprio a causa degli accordi “affitto e compro”, talmente ventaggiosi per inquilini e proprietari che neanche la buona volontà del governo riuscì a impedirli.

Il mercato, quello reale, trova sempre la strada, a differenza di quello del capitale, che alla fine senza il supporto dello stato (leggi: banche centrali o bail out) non si regge in piedi.

Infatti mentre il numero degli inquilini-proprietari cresceva di ben 4,8 milioni fra il 1940 e il 1945, quello degli inquilini semplici a fitto amministrato calava di oltre due milioni nel periodo considerato. Questo mentre i prezzi nominali delle case in 35 città crescevano, sempre nel periodo, in media del 56%.

Tutto questo in un contesto di redditi crescenti per le famiglie e credito bancario stabile, visto che i prestiti al settore immobiliare si spostarono dal settore delle imprese di costruzioni, praticamente congelato dalla guerra, a quello delle famiglie che compravano casa.

“Mentre gli altri periodi di aumento del numero dei proprietari hanno sempre coinciso con un aumento del numero delle costruzioni – nota l’autore – il numero estremamente limitato di nuove costruzioni durante la guerra ha determinato una creazione di nuovi proprietari sulla base delle case esistenti”.

Non è una differenza da poco. 

In pratica, un ceto limitassimo di persone, ossia i pochi proprietari che possedevano grandi quantità di immobili, sono stati “invitati” a venderli.  Si fece pressione su un pugno di rentier, per dirla con Keynes, e così facendo si mise in moto un meccanismo di economia reale che ha cambiato il mercato immobiliare a vantaggio di tutti, rentier compresi, che hanno spuntato prezzi di vendita assai vantaggiosi.

L’economia funziona quando c’è scambio di beni o servizi, dovremmo ricordarcelo. Non quando tutti vogliono vivere di rendita, immobiliare o finanziaria che sia.

Secondo le stime dell’autore tale politica di affitti controllati spiega almeno il 65% di incremento di proprietari nella prima metà degli annni ’40. E soprattutto, conclude, “la rapida creazione di un grande nuovo gruppo di proprietari di casa ha esercitato una notevole influenza nelle decisioni politiche del dopoguerra”.

E’ la nascita ufficiale del ceto medio.

Lo stesso che si sta sgretolando adesso.

Se torniamo a noi e al nostro tempo, l’insegnamento di questa storia è più che eloquente.

Una politica lungumirante dovrebbe scoraggiare la rendita, in questo caso immobiliare, imponendo prezzi controllati sugli affitti ed elaborando opportuni strumenti, fiscali o creditizi, per favorire contestualmente l’acquisto delle case prese in locazione. In questo modo si arriverebbe a scoraggiare anche la rendita finanziaria, che è altrettanto perniciosa per l’economia reale.

La lezione è chiara, insomma.

Ma nessuno la ascolta.