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Le banche spingono il mattone nel baratro


La spintarella capace di far sprofondare il mattone italiano nel baratro, se mai arriverà, arriverà dalle banche, non dal mercato. Quest’ultimo è praticamente congelato da almeno due anni, con compravendite tornate dal livello degli anni ’80. La domanda latita e l’offerta tiene i prezzi quanto più possibili fermi. Il calo delle quotazioni, tuttavia, è lento ma costante.

Ma il problema vero è annidato nelle banche, gonfie come non mai di mattone e di crediti legati al mattone. Una circostanza che di sicuro ha aggravato i loro bilanci. Un dato di Bankitalia, riferito al 2009 ma di sicuro utile a capire quanto pesi l’esposizione bancaria sull’immobiliare, mostra che i finanziamenti al mercato immobiliare (famiglie e imprese) del sistema creditizio pesano 550 miliardi, un terzo degli impieghi totali. Nel 2000 pesavano solo il 20%.

Quindi l’esposizione del sistema creditizio sul mattone è cresciuta del 13% in più in otto anni. Gli anni d’oro del credito bancario facile che adesso il presente e il futuro sono chiamati a scontare.

La Banca d’Italia, in uno degli ultimi bollettini di vigilanza, nota che  “il deterioramento della qualità del credito registrato dalle banche italiane dall’avvio della crisi finanziaria è significativo”. In particolare l’incidenza media dei crediti deteriorati sul totale è passata dal 4,5% di fine 2007 al 12,2% di fine settembre 2012.

Quasi il triplo.

Su un’esposizione immobiliare così importante significa che prima di concedere un mutuo una banca di penserà parecchio.

Bilanci bancari problematici hanno un impatto sistemico sul Paese, questo è evidente. Perciò la Banca d’Italia è intervenuta per fissare alcune regole da osservare nella costruzione dei bilanci futuri, molte delle quali riguardano proprio il trattamento degli immobili, e in particolare di quelli sui quali è stata iscritta un’ipoteca a garanzia di un mutuo.

Nella comunicazione del 15 gennaio 2013, pubblicata il 27 marzo scorso, Bankitalia scrive, ad esempio, che “nel caso
degli immobili nel determinare il fair value si può tenere conto del prezzo di presumibile realizzo nell’asta fallimentare”. Che tradotto dal tecnichese significa che le banche dovranno rettificare il valore a libro dell’immobile parametrandolo a quello presumibile in caso di vendita all’asta. Circostanza che si verifica quando il debitore non paga il mutuo.

In pratica un bel taglio netto delle quotazioni attuali.

Tali istruzioni portano con sé una fastidiosa controindicazione: dovendo avere crediti di migliore qualità, le banche dovranno necessariamente chiedere più garanzie, e quindi restringere il credito. “Il deterioramento del credito – scrive ancora la Banca d’Italia – si è accompagnato ad un graduale rafforzamento delle garanzie acquisite a tutela del credito concesso: la percentuale di esposizioni deteriorate coperte da garanzie è passata, nel medesimo arco temporale, dal 42,3 per cento al 50,6 per cento”.

Ricapitoliamo: da una parte le banche concederanno meno credito, ma di qualità migliore. Dall’altra dovranno rettificare i valori degli immobili messi a garanzia dei prestiti, usando come stima il valore a base d’asta fallimentare.

In pratica per il mattone italiano una doppia spinta verso il baratro.

Poi ce n’è una terza.

Oltre ad avere i portafoglio gonfi di prestiti e mutui basati sul mattone, le banche sono pure gonfie di mattone fisico. La ricerca di una migliore qualità degli attivi spinge costantemente le banche verso una valorizzazione di questi immobili. E poiché il mercato non tira, l’unico modo per riuscirci è usare i fondi immobiliari.

E’ di pochi giorni fa la notizia pubblicata da Radiocor secondo la quale Intesa San Paolo starebbe pensando di cedere cedere un blocco di immobili al fondo Idea Fimit, una sgr del gruppo De Agostini. Il fondo, per la cronaca, fu creato ad hoc nel 2008 in occasione di una precedente operazione tra le due parti con cui Intesa aveva ceduto 850 milioni di asset.

Insomma, il copione è sempre lo stesso: le banche cedono ai fondi immobiliari, molti dei quali sono loro espressioni, il proprio mattone, e magari prestano ai fondi il denaro necessario per l’acquisto. In questo modo le risorse per i mercati dei mutui diminuiscono e il problema si sposta su un altro soggetto – i fondi immobiliari italiani – che ormai sono gli unici che investono sul mattone nostrano nella speranza di tempi migliori.

Insomma, per una serie di questioni, il credito al settore è congelato. Difficile che dalle banche arrivi ossigeno per il mattone. Allo stesso tempo le famiglie, con un livello di crescita del reddito in calo costante, è molto difficile che possano riuscire a generare una quota di risparmio tale da far decollare gli acquisti di nuovo.

Stando così le cose, in assenza per giunta di crescita, il mattone ha solo una possibilità per rilanciarsi: la deflazione.

I prezzi dovranno scendere finché non saranno coerenti con il livello generale dei redditi e con la quantità di credito disponibile.

Se considerate che fatto 100 il livello dei prezzi immobiliari nel 1975, nel 2008 tale indice era arrivato a 1.750 e nel 2012 a 1.500, è chiaro a tutti quanto ampia sia la possibilità che i prezzi scendano ancora.

Secondo voi che succederà?

Le banche vendono casa, ma chi compra?


Ho vissuto una piacevole sensazione di déjà vu mentre scorrevo un articolo pubblicato sull’inserto Casa del Sole 24 ore intitolato “Le banche fanno cassa vendendo il mattone”, dove si racconta del tentativo degli istituti italiani di liberarsi di grosse quantità di beni immobiliari rimasti incagliati.

Infatti mi è tornato in mente un altro articolo, pubblicato sempre sul Sole 24 ore nel lontano 10 agosto 2002, titolato stavolta “Le banche rilanciano il ballo del mattone”. Al di là dei toni, frizzante e ottimista quello del 2002, dimesso e preoccupato quello del 2013, il succo è lo stesso: le banche italiane stanno cercando di liberarsi di quote cospicue di beni immobiliari, come se negli ultimi 11 anni non fosse cambiato nulla. Salvo la domanda: chi compra?

Nel 2002 la risposta era facile. Il mondo bancario aveva di che sorridere: tassi bassi e fiducia alle stelle favorirono una notevole quantità di spin off dei loro patrimoni immobiliari che generarono per gli istituti enormi plusvalenze e fecero schizzare alle stelle l’ottimismo (e i valori). L’euforia generò, letteralmente, una miriade di operatori sponsorizzati dalle stesse banche che si buttarono con voracità sul mercato lucrando riccamente altre grosse plusvalenze grazie a compravendite istantanee, mentre il carico debitorio sulle famiglie, sempre grazie al credito “gratis”, aumentava a due cifre.

Sappiamo com’è finita: nel 2008 la crisi americana si è abbattuta come uno tsunami su mattone italiano. Le banche hanno chiuso i rubinetti, i prezzi si sono congelati, la domanda è crollata, l’offerta è rimasta appesa. Molti istituti di credito si sono viste restituire le case che tanto allegramente avevano venduto a debito, perché i debitori non erano più in grado di pagare il mutuo (o il fido) e adesso il loro portafoglio immobiliare si è di nuovo gonfiato. Chiaro che vogliano liberarsene.

Ma siccome l’aria è cambiata, la buona volontà non  basta più. Anche perché sul tappeto c’è un altro grande proprietario – lo Stato – che da anni promette di vendere il suo, di patrimonio immobiliare, malgrado il pregresso (ne parleremo un’altra volta) abbia mostrato che lo Stato, già pessimo proprietario, si è rivelato un venditore ancora peggiore.

Per di più i prezzi sono previsti in calo, il credito è stitico e la fiducia ancora al lumicino. Se lo Stato e le banche (per non parlare delle assicurazioni) mettessero davvero sul tappeto i loro patrimoni immobiliari rischierebbero di far crollare i prezzi, con relativo nocumento per i loro attivi patrimoniali.

Chiaro che per il momento le banche si accontentino di mettere on line le proprie offerte (lo fa anche il Demanio, peraltro) come un qualunque agente immobiliare. Si mira al privato italiano, anche piccolo, almeno per il residenziale, sognando il grande investitore istituzionale, magari estero.

Ma è proprio quest’ultimo che latita. Sempre sul Sole 24 leggiamo di uno studio di Bnp Paribas secondo il quale la quota di investimenti esteri sul mattone italiano è ai minimi storici. Nel 2012 le transazioni si sono bloccate a quota 1,7 miliardi di euro, il 60% in meno dei 4,3 miliardi del 2011, quando erano già in crisi profonda. Pensate che nel 2007, prima dello sboom, si era raggiunto il picco di 7,552 miliardi di euro di acquisti dall’estero.

Un’altro dato citato nell’articolo fa riflettere. Nel triennio 2009-2012 sono cresciuti gli investimenti dei fondi immobiliari italiani, dal 26 al 39%, mentre i fondi esteri, quelli tedeschi in testa, sono fuggiti via (dal 17 al 4%). Il mattone raschia il barile e trova il Fondo, abbiamo scritto qualche giorno fa (vedi post).

Quello che non sapevamo, perché non disponevamo dello studio Bnp Paribas, era che fossero fondi italiani. E solo loro. Persino le società immobiliari, le assicurazioni e i fondi pensione italiani hanno ridotto la loro esposizione, dal 9% del totale degli investimenti ad appena l’1%. Gli unici che ancora investono sul mattone italiano sono i privati e le società corporate. Da qui gli annunci immobiliari delle banche.

Quello che invece sapevamo, anche senza aver letto lo studi di Bnp Paribas (vedi post Un mattone s’aggira per l’Europa), era che il mercato tedesco è quello più attrattivo per chi vuole investire sul mattone. Lo conferma la fuga dei fondi tedeschi dall’Italia, che di sicuro trovano più conveniente investire a casa loro, visti i prezzi, e la crescita degli investiment in questo paese, arrivata nel 2012 a quota 44,7 miliardi, il 9% in più rispetto all’anno precedente. A Berlino la crescita annua è stata addirittura del 65%.

Insomma, la Germania non solo rastrella denaro per i suoi titoli a costo zero (per non dire negativo) ma si rivela anche il mercato più attrattivo per gli investimenti immobiliari, visto che i prezzi reali non crescono da dieci anni. Peggio di noi va solo Madrid.

Ma anche questo lo sapevamo: se si osserva la crescita dei prezzi immobiliari dal 1975 al 2012 si vede che la bolla italiana (indice 100 nel 1975, 1.750 nel 2008) è seconda solo a quella spagnola (indice 100 nel 1975, 4.000 nel 2008). 

Quindi le banche italiane vendono casa, ma non sanno come fare. Il timore è che sperino in un miracolo.

La condizione ideale per combinare guai.