Il boom del mattone fa calare la produttività

Fra le tante riflessioni interessanti che questo tormentato periodo economico ha sottoposto alla nostra attenzione, vale la pena riportarne una contenuta in un recente paper della Bis che mette in relazione due fenomeni che sostanziamo molto del nostro evo economico più recente: i boom immobiliari e l’andamento stagnante della produttività nell’industria.

Quanto al primo, basta esibire gli ultimi andamenti reale dei corsi immobiliari, censiti sempre di recente dalla banca di Basilea, che fotografano un andamento crescente dei prezzi persino nel secondo trimestre di quest’anno, malgrado l’infuriare della pandemia. Un risultato sicuramente provvisorio, ma comunque spia di una tendenza che dura ormai da tanti anni e che ha condotto a crescite anche rilevanti dei prezzi reali.

Quanto al secondo, il declino della produttività è argomento troppo discusso da anni perché serva qui ricordarne le fisionomia. Meglio quindi sfogliare i paper per provare a rappresentare il cuore dell’argomento dell’autore.

Il punto centrale è che “le imprese impegnano i propri beni immobili come garanzia, quindi l’aumento dei prezzi degli immobili aumenta i valori delle garanzie e allenta i vincoli finanziari delle società”. Ora se è abbastanza condivisa l’idea che un valore crescente dei collaterali possa condurre a un’espansione economica e una maggiore efficienza, è altrettanto diffusa la convinzione che un valore elevato degli asset, e quindi una crescita del credito disordinata, finisca col nuocere alla produttività.

Quest’ultimo argomento si associa a un altro, ossia alla relazione strettissima che c’è fra la crescita del credito e il calo dei tassi di interesse, anche questa caratteristica dei nostri tempi, che a loro volta determinano indirettamente i boom immobiliari. Perciò “comprendere gli effetti del boom immobiliare sulla produttività è particolarmente importante in un mondo di tassi di interesse bassi”.

Da qui l’indagine, che è stata svolta utilizzando i dati delle compagnie Usa quotate e mostrano che “l’aumento dei prezzi degli immobili influenza negativamente la produttività dell’industria, perché conducono a una riallocazione del capitale
e del lavoro verso imprese inefficienti”. Sostanzialmente i boom immobiliari approfondiscono quella tendenza a tenere in vita aziende zombie – purché dotate di patrimonio immobiliare – che già sono sostanzialmente sussidiate dai tassi bassi.

Questa conclusione, che come ogni osservazione va sempre considerata non certo come una verità assoluta ma come uno spunto interessante di riflessione, aggiunge un altro puzzle alla nostra rappresentazione del mondo economico, dove tutto si tiene con estrema coerenza: un alto debito, che richiede azioni straordinarie per essere sostenuto (tassi bassi, ad esempio) che produce a intervalli più o meno regolari boom creditizi che diventano immobiliari, che si innescano in società senescenti. Tutto ciò ha come risultato economie declinanti e lente, con forte propensione verso lo squilibrio fiscale, che a sua volta richiedono di essere sostenute con altro debito, eccetera, eccetera.

Questo ciclo, che sembra destinato a ripetersi all’infinito, ha radici molto profonde. Il paper raccoglie i dati immobiliari dal 1993 al 2008 delle imprese considerate che conferma come “un aumento dei valori immobiliari delle aziende rilassa i vincoli dei collaterali”. Un valore più elevato delle garanzie consente alle società di aumentare debiti, investimenti e occupazione. Che sarebbe sicuramente un fatto positivo se non fosse che il nostro autore ha individuato una “robusta correlazione negativa” proprio fra la titolarità di asset immobiliari e la produttività.

“Le aziende con una quota maggiore di immobili mostrano livelli di produttività costantemente inferiori rispetto alle aziende con una quota inferiore. La produttività totale dei fattori (TFP) delle imprese che detengono il 50% delle loro attività fisse sotto forma di immobili è del 15-20% inferiore a quella delle aziende che non possiedono immobili”. Ciò mostra che “le aziende inefficienti si espandono, in relazione a quelle più produttive, quando il valore del settore immobiliare aumenta”.

In questo capitalismo che premia i peggiori, e quindi contraddice le sue premesse (e promesse), emergono anche altri dati dalle osservazioni del paper. Ad esempio che un 10% di aumento dei corsi immobiliari reali conduce un calo della TFP dello 0,6%, con “notevoli effetti economici”, solo che si consideri che “durante i boom economici i prezzi reali degli immobili sono cresciuti del 4% l’anno e la produttività dell’1,75”. Questo declinare della produttività implica che “le aziende meno produttive crescono più rapidamente di quelle produttive”. Il capitalismo dei peggiori, prepara i nostri anni peggiori.

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