Etichettato: patrimonio

Mattone, la bolla non c’è ma si vede


Qualche giorno fa l’Istat ha certificato l’ennesimo calo delle quotazioni del mattone italiano nel 2012. Il dato aggregato parla di un calo dei prezzi del 3,2% che si accoppia aun calo delle compravendite del 23,6% sul residenziale (25% il commerciale). Il combinato disposto ha riacceso il timore che il mattone italiano balli  sull’orlo di un burrone, anche perché le aspettative del settore delle nuove costruzioni, che ha un peso specifico rilevante nell’immobiliare italiano, continuano ad essere scoraggianti.

Lo stesso giorno che l’Istat certificava la deflazione in corso nei valori immobiliari, un’associazione di consumatori affermava che i prezzi sono ancora troppo alti, visto che per una famiglia di reddito medio è del tutto proibitivo, specie nelle grandi città, riuscire a comprare una casa: prezzi ancora troppo elevati, da una parte, e ritrosia delle banche a concedere credito dall’altra. Senonché la gran parte degli osservatori dice che in Italia, a differenza di quanto è accaduto in Spagna, Irlanda o negli stessi Usa, non esiste una bolla del mercato immobiliare.

Chi ha ragione? Anche qui, bisogna intendersi su cosa si intenda per bolla. La definizione che abbiamo estratto da Wikipedia dice che “la bolla immobiliare  è caratterizzata da un rapido aumento dei prezzi immobiliari che si portano a livelli insostenibili in rapporto ai redditi medi o ad altri parametri”.

Guardiamo i dati. Ci viene in aiuto uno studio di Bankitalia del 2009 intitolato “L’andamento del mercato immobiliare italiano e i riflessi sul sistema finanziario”, che per quanto datato (gli ultimi dati fanno riferimento al 2008), illustra con grande chiarezza cosa sia successo sul mercato negli ultimi anni.

Intanto l’incidenza del mattone sul Pil italiano, pari al 19,5%, più di Germania e Gran Bretagna (circa 18%), meno che in Francia e Spagna (circa 25%) e Irlanda (28%). Poi il peso degli immobili nel portafogli delle famiglie italiane. A fine 2008 il mattone in mano alle famiglie quotata 4.700 miliardi, il 61% delle attività complessive, pari a circa quattro volte il reddito disponibile, contro il 2,5 della Francia e il 3,1 della Germania.

E veniamo ai prezzi. Fatti 100 i prezzi del 2005, si vede che nel 2000 tale indice quotava 70, per arrivare a 120 nel 2008. Quindi dal 2000 l’indice è cresciuto di 50 punti, un incremento pari in media al 72%. Se si guarda agli incrementi per macroaree, si nota che i prezzi sono pressoché raddoppiati fra il 2000 e il 2008 nel centro Italia. Più o meno quanto è successo a livello nazionale in Spagna. Nel confronto internazionale si vede che la crescita dei prezzi in Italia è stata poco superiore alla media Ue, ma se si va a vedere la crescita per macroaree, viene fuori che l’impennata dei prezzi i alcune zone è assimilabile a quanto accaduto in Francia, Gran Bretagna e Danimarca. Evidentemente nel caso italiano, per calcolare la media dell’aumento dei prezzi vale la regola del pollo di Trilussa. Come dire la bolla c’è, ma distribuita qui e là. Perciò non si vede.

Un riscontro a quest’affermazione viene dall’analisi dei dati finanziari. Abbiamo detto che nel 2008 la ricchezza immobiliare delle famiglie era stimata in 4.700 miliardi. A fine 2011 (ultima relazione Bankitalia su ricchezza famiglie) le attività reali delle famiglie venivano stimate in 5.978 miliardi, l’84% delle quali (5.021 mld) sono abitazioni, circa 200 mila euro a famiglia, 65 mld in più rispetto al 2010, pari a un incremento dell1,3%, assai meno del 5,6% medio annuo registrato nel quidicennio 1995-2010. In particolare, fatta 100 la ricchezza in abitazioni delle famiglie nel 1995, l’indice è cresciuto costantemente fino a quotare oltre 220 nel 2010 per poi sostanzialmente stabilizzarsi sullo stesso livello fra 2011 e 2012.

Quindi le quotazioni (dalle quali dipendono i valori del patrimonio) sono più che raddoppiate in quindici anni.

E i redditi? Non c’è bisogno dell’Istat per sapere che di certo non sono raddoppiati, anzi hanno subito una sostanziale riduzione reale dopo l’introduzione dell’euro nel 2002. Tuttavia se ci andiamo a vedere la serie storica Istat (disponibile dal 1999 in poi) vediamo che a inizio 1999 le famiglie totali avevano redditi lordi disponibili per 195 miliardi, che sono diventati 276 a fine 2011: un incremento di circa il 43%.

Se ne deduce che il livello del reddito non ha seguito l’andamento dei corsi immobiliari. Tanto è vero che la Banca d’Italia scrive che le famiglie hanno sostenuto il proprio livello di consumi attingendo alla ricchezza immobiliare, “in un contesto di debolezza del reddito disponibile”. Ciò spiega bene perché negli ultimi due anni siano crollate le compravendite, ma i prezzi siano ancora stabili. In un contesto di “debolezza dei redditi” le famiglie ci pensano due volte prima di “svendere” la loro riserva di valore.

Un ultimo dato. Nel rapporto del 2009 Bankitalia scrive che i finanziamenti al mercato immobiliare (famiglie e imprese) del sistema creditizio pesano 550 miliardi, un terzo degli impieghi totali a fronte del 20% del 2000: il 13% in più in otto anni. Le banche italiane, perciò, sono notevolmente esposte sul mattone.

In queste condizioni le bolle, anche quando ci sono, è meglio non vederle.

Il mattone scricchiola, le pensioni tremano


La crisi finirà da dove è cominciata: dal settore immobiliare. Se e quando il mercato si riprenderà – se ne sono avute recenti avvisaglie negli Stati Uniti – allora potremo dire che la paura del grande crollo sarà archiviata. Almeno fino al prossimo scossone.

Per dare un’idea di quanto sia concreta quest’affermazione basta scorrere uno studio recente della JP Morgan Asset Management, di cui fa menzione il Financial Times, nel quale si rileva che il 43% degli investitori istituzionali del mondo ha già notevolmente investito sull’immobiliare. Si calcola che tali investitori gestiscano in totale asset per 7.800 miliardi di dollari. E secondo gli esperti la quota di investimenti diretti sul mattone è destinata a raddoppiare nei prossimi dieci anni. E i prezzi seguiranno (sempre che il credito rimanga facile).

Stando così le cose, vale la pena andarsi a rileggere un rapporto pubblicato qualche mese fa da Tre-Tamburini real estate con Cordea Savills per capire come l’andamento del settore immobiliare, e del suo mercato derivato dei fondi immobiliari, impatti sul sistema previdenziale italiano. Abbiamo già visto, in un post precedente, quanto pesi l’esposizione in titoli di stato italiani dei vari fondi pensione italiani. Adesso crediamo sia utile vedere come e quanto le diverse casse di previdenza, pubbliche e private, siano esposte sul mercato immobiliare, per compredere come gli scricchiolii del mattone rischino di far tremare l’intero sistema della previdenza.

Alcuni dati. Lo studio calcola in circa 20 miliardi di euro il patrimonio immobiliare di assicurazioni e fondazioni bancarie italiane. A questi si devono aggiungere altri 23,4 miliardi di patrimonio in pancia alle casse di previdenza, 18,8 dei quali in investimenti diretti, quindi proprietà vere e proprie, e 4,6 miliardi investiti in fondi immobiliari. Tale somma equivale al 21,25% del totale del patrimonio delle casse. Numeri che bastano a comprendere perché quanto l’andamento del mattone abbia un’influenza diretta sulla redditività (e sul patrimonio) di queste entità.

In dettaglio, la previdenza obbligatoria, privata e pubblica, detiene 19,7 miliardi di mattone, i fondi pensione 3,7 miliardi. I 4,6 miliardi investiti in fondi immobiliari dalla previdenza italiana pesano circa il 10% del totale del mercato dei fondi immobiliari (circa 50 miliardi). I18,8 miliardi di investimenti diretti equivalgono al 42% del patrimonio immobiliare dello Stato, valutato in 55,6 miliardi.

Inps e Inail detengono circa sei miliardi di patrimonio, il che porta al 49,8% l’esposizione della previdenza pubblica ai capricci dell’immobiliare. Circa 3,5 miliardi di questo patrimonio è messo (o dovrebbe essere) a reddito, il resto è patrimonio strumentale. Di questi 3,5 miliardi a reddito, 1,3 miliardi sono beni derivanti dalle ex cartolarizzazioni, sostanzialmente fallite.

Se guardiamo ai rendimenti, c’è poco da entusiasmarsi. Pure nella grande varietà di strumenti utilizzati per calcolarli, si evince che le varie casse spuntano rendimenti oscillanti fra l’1 e il 3% dal proprio patrimonio, a fronte di rendimenti di mercato che variano fra il 5 e il 7%.

La previdenza italiana, quindi, è pesantemente esposta nel mattone italiano, addirittura più delle assicurazioni, ma ne ricava ben poco. In caso di crisi prolungata del mercato, le cose non potrebbero che peggiorare.

La soluzione immaginata per sbloccare questo patrimonio incagliato è quella dei fondi immobiliari che, in teoria, dovrebbe gestire con maggiore efficienza i beni. Ma sempre che il mercato tiri, sennò l’unica valorizzazione che le casse otterrebbero sarebbe quella una tantum del trasferimento a prezzi correnti dei beni (valutati al costo storico) al fondo.

Ce n’è abbastanza per paventare un rischio pensioni? I più pessimisti direbbero di sì.

C’è da sperare che ci vengano in soccorso gli investitori internazionali, di sicuro incoraggiati dalla liquidità a basso costo. E se JP Morgan ha visto giusto, il raddoppio degli investimenti degli istituzionali in dieci anni condurrà senza dubbio ad un aumento dei prezzi.

Ma attenzione però. Kiyohiko G. Nishimura, vice governatore della Banca del Giappone, ha pochi giorni fa lanciato un monito: le bolle immobiliari sono da tempo riconosciute come un rischio per l’economia. Si è visto proprio in Giappone a fine anni ’80, e poi, più di recente negli Usa.

Non vorremmo rivederlo di nuovo.

Lo spread e la pensione asociale


Quando parliamo di spread o di rating, dovremmo ricordarci una cosa. I fondi pensione italiani, a fine 2011, gestivano un patrimonio per prestazioni pensionistiche pari a 90,7 miliardi di euro, equivalenti più o meno al 6% del Pil italiano. 

Il 46,4% di questa massa di denaro (circa 42 miliardi) è investita in titoli di stato. L’investimento in titoli di stati italiani pesa 17,7 miliardi,  altri 4,6 miliardi sono stati investiti in titoli tedeschi, e 3,2 miliardi in titoli francesi. Circa un altro 3% (1,1 miliardi) è investito in titoli di Spagna, Portogallo e Irlanda.

In totale, quindi, circa il 29% (26,6 miliardi) del patrimonio dei fondi pensione italiani (dati Covip, relazione 2011) è investito in titoli di stato che hanno rendimenti bassi ma “sicuri” (Germania e Francia) o più alti ma incerti (Italia, Spagna, Portogallo e Irlanda). In particolare l’investimento italiano sul totale dei fondi pensione pesa oltre il 19%.

Quando parliamo di spread, quindi, dovremmo ricordarci che l’aumento dei rendimenti provoca un dimagrimento dei corsi dei titoli. Quindi una crisi dello spread ha un impatto diretto sul valore del portafogli titoli dei fondi pensione. Questi ultimi, in caso di crisi finanziaria grave, potrebbero veder crollare il loro patrimonio, con un effetto diretto sulla capacità di erogare le rendite, che crollerebbero di conseguenza.

Quando parliamo di rating, invece, dovremmo ricordarci un’altra cosa. I gestori dei fondi pensione, e quelli italiani non fanno eccezione, sono “costretti” a investire su categorie di titoli che hanno una certa classe di rating. Un taglio di rating, teoricamente, potrebbe spingere i gestori a disfarsi dei bond dello stato declassato, provocandone un calo (e un relativo aumento di spread).

La Covip ha ben presente il problema. A pagina 78 della sua relazione scrive: “La situazione economica dell’area dell’euro determinatasi, in particolare, tra la seconda parte del 2011 e i primi mesi del 2012, ha inoltre indotto a valutare le conseguenze sulla gestione finanziaria dei fondi del downgrade di alcuni paesi europei da parte delle agenzie di rating. In particolare, la questione si è posta a seguito dell’abbassamento del livello di rating dei titoli dello Stato italiano, consistentemente presenti nei portafogli, in rapporto al livello minimo di rating contrattualmente previsto da alcuni fondi per l’investimento in titoli di debito”. La soluzione proposta dalla commissione è stata quella di “riconoscere ai fondi margini di flessibilità nella gestione delle conseguenze del downgrading al fine, da una parte, di salvaguardare l’operatività in titoli del nostro debito sovrano e, dall’altra, di scongiurare il rischio di un consolidamento delle perdite laddove tali titoli fossero stati dismessi”. Ciò in quanto “il deprezzamento dei titoli di Stato europei presenti nei portafogli dei fondi ha contribuito a una contrazione del valore del patrimonio di pressoché tutte le forme pensionistiche che detengono tali strumenti”. Anche perché i fondi sono costretti dalla legge (decreto legislativo 252/2005) a valutare i propri asset a valori correnti (mark to market) e non secondo il criterio del costo storico. Da qui il dibattito per modificare la norme.

Queste problematiche sembreranno astruse, ma in realtà sono assai concrete. Lo sanno bene i greci. I fondi pensioni greci sono stati sbancati dalla crisi nazionale del debito. Si calcola che lavoratori e pensionati abbiano perduto circa 10 miliardi di euro di asset con la ristrutturazione del debito di marzo 2012. Anche perché, si è saputo dopo, la banca centrale greca, che amministra il 77% dei surplus dei fondi pensione, aveva avuto la brillante idea di investire 1,18 miliardi di euro in bond greci quando ormai la crisi era già conclamata. Per amor patrio, probabilmente (come i nostri fondi pensione), ma vallo a spiegare ai lavoratori e ai pensionati, che hanno visto (e vedranno anche in futuro) i propri rendimenti andare a picco (fino al 33% in meno).

Quando parliamo di spread o di rating, perciò, nessuno dovrebbe dire che non gli importa. Tantomeno i lavoratori di oggi che saranno i pensionati di domani, quando le pensioni, per importi e consistenza, già somiglieranno parecchio alle pensioni sociali di oggi.

Una crisi finanziaria non può che far male ai lavoratori di oggi: rischiano di diventare i pensionati asociali di domani.