Non c’era bisogno di chissà quale econometria per immaginare che l’invecchiamento della popolazione portasse con sé il raffreddarsi degli investimenti nel settore immobiliare. Popolazioni più anziane fanno raffreddare la domanda di nuove abitazioni, e se l’immigrazione non compensa, gli imprenditori edili, di fronte a una domanda debole, indeboliranno l’offerta. Lo dice il buon senso, ma a quanto pare non basta. Meglio attrezzarsi di pallottoliere e sviluppare un po’ di statistica, come ha fatto la Banca di Francia che ha pubblicato una pregevole analisi che quantifica il buon senso, come usa oggi, arrivando persino a misurare l’effetto di un calo della popolazione più attiva sul versante mattone – la classe 20-49enni – sul tasso di investimento residenziale. Addirittura secondo gli autori dello studio, l’andamento demografico è il miglior indicatore previsionale per stimare il tasso di investimento futuro. Altro che tassi a zero o credito lasco: a fare la differenza lasciano intendere, è l’età della popolazione.

L’analisi comincia notando come fra il 2007 e il 2015 il livello di investimento sul settore immobiliare è diminuito del 24% nell’eurozona. al contrario il livello del pil ha quasi recuperato quello del 2007. Come dire: la produzione è uscita dal cono d’ombra, ma l’immobiliare no. Al contrario era accaduto negli anni pre crisi: l’immobiliare cresceva più del pil, a tassi annui medi del 2,6% a fronte della media del 2% del prodotto interno lordo. Cosa è successo? “L’esperienza di alcuni paesi europei nei primi anni 2000 – scrivono – e la ben documentata relazione fra i prezzi delle case e il credito potrebbero suggerire che le condizioni finanziarie siano la determinante principale del livello degli investimenti nell’housing, ma noi abbiamo osservato che, contrariamente a questa ipotesi, sono i cambiamenti demografici il driver principale”. Per arrivare a questa conclusione gli autori hanno svolto analisi su un vasto assortimento di dati dalle quali hanno dedotto che “la crescita del gruppo dei 20-49enni è correlata con l’aumento del tasso di investimenti immobiliari”. In particolare, secondo i loro calcoli, un aumento della quantità di questa classe d’età dell’1% porta una crescita dello stesso importo sul livello degli investimenti. “Al contrario, i prezzi delle case – scrivono – il credito, la ricchezza disponibile o i tassi di interesse non sono variabili significative o spiegano molto poco”. E questo grafico, lo mostra con chiarezza.

Come si può osservare al cedere del tasso di crescita della popolazione 20-49 anni, corrisponde il declino del tasso di investimenti residenziali.  Questo pattern è particolarmente evidente nel caso italiano e spagnolo. Al contrario quando la classe dei 20-49enni riprende a crescere – si osservi il caso norvegese –  anche il tasso di investimento ne trae giovamento.

“I cambiamenti demografici hanno contribuito notevolmente al ciclo immobiliare degli anni 2000 – concludono gli autori – sia nel momento del boom che in quello del bust”. E se è vero che il credito ha favorito il boom, non vuol dire che la facilitazioni e gli stimoli finanziari delle banche centrali messi in campo dopo il bust siano in grado di far tornare un robusto tasso di investimenti sul mattone. L’economia è fatta di persone, pure se tendiamo a dimenticarlo, non di denaro. E questo ci dice qualcosa anche sul futuro, se si ritengono valide le proiezioni correnti sull’andamento della popolazione nei paesi avanzi e in quelli Ocse. Questa proiezioni vedono in costante diminuzione la classe dei 20-49 enni, con una stima che parla di un calo del 18% fino al 2050 al netto delle eventuali migrazioni. Dovremmo dedurne che i tassi di investimento sul mattone rimarranno stagnanti? Di sicuro dovremmo prendere in seria considerazione questa possibilità.